അഫോര്‍ഡബ്ള്‍ ഹൗസിങ് പദ്ധതി; കേരളത്തില്‍ വേരുറയ്ക്കാത്തതിന്റെ കാരണം ഇതാണ്
താങ്ങാവുന്ന വിലയ്ക്കുള്ള ഭവന പദ്ധതി അഥവാ അഫോര്‍ഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് പ്രോജക്റ്റുകള്‍ നഗരത്തില്‍ സ്വന്തമായൊരു വീടെന്ന സ്വപ്നം താലോലിക്കുന്നവര്‍ക്ക് ആശ്വാസമാണ്. കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാരിന്റെ എല്ലാവര്‍ക്കും വീടെന്ന പദ്ധതിയെ വളരെ പ്രതീക്ഷയോടെയാണ് ഈ വിഭാഗത്തിലുള്ളവര്‍ ഉറ്റുനോക്കിയത്. 30,000 രൂപ മുതല്‍ 50,000 രൂപ വരെ മാസവരുമാനമുള്ളവര്‍ 30-40 ലക്ഷം രൂപയില്‍ നഗരപരിധിയില്‍ ഒരു വീട് കിട്ടുമോയെന്ന അന്വേഷണവുമായുണ്ട്. പക്ഷേ സംസ്ഥാനത്ത് ഇത്തരം പദ്ധതികള്‍ നാമമാത്രമായാണുള്ളത്. എന്തുകൊണ്ടാണ് കേരളത്തില്‍ ഇതിന് വേരോട്ടമില്ലാത്തത്?
ഇളവുകള്‍ ഏറെ അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് രംഗത്തുണ്ടെന്നതിനെ പുറമേ സംസ്ഥാനത്ത് ഈ വിഭാഗത്തില്‍ പെട്ട വീടുകള്‍ക്ക് ആവശ്യക്കാരുമേറെയാണ്. എന്നിട്ടും ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ ഇത്തരം പദ്ധതികളോട് മുഖം തിരിയ്ക്കുകയാണ്. ഇതിന് കാരണങ്ങള്‍ നിരവധിയുണ്ട്.
സമയനിഷ്ട പാലിച്ചില്ലെങ്കില്‍ കുരുക്കാവും:
ഭവന പദ്ധതികള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ചതുപോലെ സമയകൃത്യതയോടെ കൈമാറിയില്ലെങ്കില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി ചട്ടങ്ങള്‍ പ്രകാരം കനത്ത പിഴ വരും. അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് പദ്ധതികളില്‍ ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്ക് വളരെ കുറഞ്ഞ ലാഭം മാത്രമേ പ്രതീക്ഷിക്കാനും ചുമത്താനും സാധിക്കൂ. എന്തെങ്കിലും കാരണത്താല്‍ പദ്ധതികള്‍ വൈകിയാല്‍ ഈ ലാഭം ഒലിച്ചുപോകുമെന്ന് മാത്രമല്ല, ബില്‍ഡറുടെ നിലനില്‍പ്പും അവതാളത്തിലാകും. ഇതാണ് ഇത്തരം പദ്ധതികള്‍ പ്രഖ്യാപിക്കുന്നതില്‍ നിന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാരെ പിന്നോട്ട് വലിയ്ക്കുന്ന ഒരു ഘടകം. നൂറുകണക്കിന് യൂണിറ്റുകളുള്ള വന്‍കിട പദ്ധതികള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ച് നടപ്പിലാക്കിയാല്‍ ഇത് ലാഭകരമായേക്കും. പക്ഷേ വന്‍ പദ്ധതികള്‍ നിബന്ധനകള്‍ക്കനുസരിച്ച് നിര്‍മിച്ച് നല്‍കാനാകുമെന്ന ആത്മവിശ്വാസവും ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്കില്ല.
ഉയര്‍ന്ന സ്ഥലവില:
അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് പദ്ധതികള്‍ തേടി വരുന്നവര്‍ക്ക് നഗര പരിധിയില്‍ അനുയോജ്യമായ വിലയില്‍ വീട് വേണം. നഗരത്തിന് പുറത്ത് വീട് വാങ്ങാന്‍ ഇത്തര്‍ക്ക് വലിയ താല്‍പ്പര്യവുമില്ല. എന്നാല്‍ കേരളത്തില്‍ നഗരത്തിനു
ള്ളില്‍ സ്ഥലത്തിന് വില ഏറെയാണ്. ഈ വിലയില്‍ സ്ഥലം വാങ്ങി കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്കുള്ള വീട് നിര്‍മിക്കാന്‍ സാധി
ക്കില്ലെന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
വര്‍ധിച്ച നിര്‍മാണ ചെലവ്:
കെട്ടിട നിര്‍മാണത്തിനുള്ള അസംസ്‌കൃത വസ്തുക്കള്‍ക്ക് കേരളത്തില്‍ വില വളരെ കൂടുതലാണ്. വേതനവും വളരെ ഉയര്‍ന്നതാണ്. ഉയര്‍ന്ന സ്ഥലവിലയ്ക്കൊപ്പം ഇവയെല്ലാം കൂടി ചേരുമ്പോള്‍ ചെലവ് കൂത്തനെ ഉയരും. ''നഗരത്തില്‍ അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിന് സാധ്യതകളേറെയുണ്ടെങ്കിലും ഉയര്‍ന്ന സ്ഥലവിലയും നിര്‍മാണ ചെലവുമാണ് പ്രധാന പ്രതിസന്ധി. താങ്ങാനാവാത്ത നികുതിയാണ് ഈ മേഖലയില്‍ ചുമത്തിയിരിക്കുന്നത്. ഏകദേശം 10 ശതമാനത്തോളം സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും സെസും വരും. മറ്റ് അനുബന്ധചെലവുകള്‍ വേറെയും വരും. ഇതോടെ വീടിന്റെ വില പരിധി കടക്കും,'' അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗിന്റെ പ്രശ്നങ്ങള്‍ ക്രെഡായ് കേരള ചെയര്‍മാനും അബാദ് ബില്‍ഡേഴ്സ് പ്രൈവറ്റ് ലിമിറ്റഡ് മാനേജിംഗ് ഡയറക്റ്ററുമായ ഡോ. നജീബ് സക്കറിയ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
കെട്ടിട നിര്‍മാണ ചട്ടങ്ങളിലെ മാറ്റം:
നേരത്തെ ഭവന സമുച്ചയത്തിന്റെ ഉയരമനുസരിച്ചായിരുന്നു റോഡിന്റെ വീതി. ഇപ്പോള്‍ സമുച്ചയത്തിലെ യൂണിറ്റുകളുടെ എണ്ണമാണ് പരിഗണിക്കുന്നത്. അതായത് കൂടുതല്‍ യൂണിറ്റുള്ള ഭവന സമുച്ചയങ്ങള്‍ക്ക് വീതിയേറെയുള്ള റോഡാണ് ചട്ടങ്ങളില്‍ നിഷ്‌കര്‍ഷിച്ചിരിക്കുന്നത്. എട്ട് - പത്ത് മീറ്റര്‍ വീതിയുള്ള റോഡ് സൗകര്യമുണ്ടെങ്കിലേ ഇത്തരം അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റുകള്‍ നിര്‍മിക്കാനാകൂ. നഗരത്തില്‍ ഈ സൗകര്യത്തോടുകൂടിയ സ്ഥലത്തിന് വന്‍ വില നല്‍കേണ്ടി വരും. ''ഇത്തരം ലൊക്കേഷനുകളില്‍ 30-40 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് വീട് കൊടുക്കാന്‍ സാധിക്കുന്ന കാര്യമല്ല. ഇതാണ് അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് മേഖലയിലെ പ്രശ്നം,'' കോഴിക്കോട്ടെ ഹൈലൈറ്റ് ബില്‍ഡേഴ്സിന്റെ എം.എ മെഹബൂബ് പറയുന്നു.
മലയാളിയുടെ താല്‍പ്പര്യങ്ങള്‍ വേറെ:
കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാരിന്റെ ചട്ടപ്രകാരം കുറഞ്ഞ വരുമാനക്കാര്‍ക്കായുള്ള (ലോ ഇന്‍കം ഗ്രൂപ്പ് - എല്‍ എന്‍ ജി) ഫല്‍റ്റിന്റെ വലുപ്പം 500-600 ചതുരശ്രയടിയാണ്. ഈ വലുപ്പമുള്ള വീട് മലയാളികളുടെ സങ്കല്‍പ്പത്തിലേ ഇല്ല. പൂര്‍ണമായി സജ്ജീകരിച്ച കുറഞ്ഞത് 1000 ചതുരശ്രയടിയുള്ള ഫല്‍റ്റാണ് മലയാളികളുടെ മനസിലുള്ളത്. ഉത്തരേന്ത്യക്കാര്‍ക്ക് നിര്‍മിക്കുന്നതുപോലെ ഇവിടെ വീട് നിര്‍മിച്ചാല്‍ വാങ്ങാന്‍ ആളുണ്ടാവില്ല. താമസസ്ഥലത്തെ കുറിച്ച് ഉത്തരേന്ത്യക്കാരുടെ സങ്കല്‍പ്പമല്ല മലയാളിയുടേത്. ഇതറിയാതെ നടത്തിയ നിയമനിര്‍മാണവും പദ്ധതിയ്ക്ക് ഇവിടെ സ്വീകാര്യതയില്ലാതാക്കുന്നു.
അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് വരാന്‍ എന്തുവേണം?
കേരളത്തിന്റെ പ്രത്യേകത മനസിലാക്കി ചട്ടങ്ങളില്‍ ഇളവ് വരുത്തുകയും ഉയര്‍ന്ന നികുതി നിരക്കുകളില്‍ ആവശ്യമായ പരിഷ്‌കാരങ്ങള്‍ വരുത്തുകയും ചെയ്താല്‍ മാത്രമേ അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് പദ്ധതികള്‍ കേരളത്തില്‍ സാക്ഷാത്കരിക്കപ്പെടുകയൂള്ളൂവെന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. ഇന്ത്യയിലെ എല്ലാ നഗരങ്ങള്‍ക്കും വേണ്ടിയുള്ള ചട്ടം കേരളത്തില്‍ ഒരുപക്ഷേ അനുയോജ്യമാകില്ല. മാത്രമല്ല, ഉപഭോക്താക്കള്‍ ഇപ്പോള്‍ പണമടച്ച് വീടുവാങ്ങാന്‍ കാത്തിരിക്കാനൊന്നും തയാറാല്ല. അവര്‍ക്ക് നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയായതോ അവസാനഘട്ടത്തിലായതോ ആയ പദ്ധതികളാണ് താല്‍പ്പര്യമെന്ന് ബാവാസണ്‍സ് കണ്‍സ്ട്രക്ഷന്റെ നിയാസ് പറയുന്നു.
അതായത് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്ക് ഇത്തരം പദ്ധതികള്‍ സാക്ഷാത്കരിക്കാന്‍ വേണ്ട പിന്തുണ സര്‍ക്കാരില്‍ നിന്നും മറ്റും വേണ്ടി വരും. എങ്കില്‍ മാത്രമേ അവ സാക്ഷാത്കരിക്കാന്‍ സാധിക്കൂ. അത്തരത്തിലുള്ള പിന്തുണയൊന്നും ലഭിക്കുന്നുമില്ല. ഇക്കാര്യങ്ങളില്‍ അനുഭാവ പൂര്‍ണമായ സമീപനമുണ്ടായാലേ സംസ്ഥാനത്ത് അഫോഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് പദ്ധതികള്‍ സാക്ഷാത്കരിക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ.