റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റില്‍ റിസ്‌കില്ലാതെയും ലാഭം നേടാം!

ഡോ. പി.പി വിജയന്‍

സെന്റിന് അഞ്ചു ലക്ഷം രൂപ കൊടുത്താണ് വിനോദ് പട്ടണത്തിലേക്കുള്ള മെയ്ന്‍ റോഡിനരികില്‍ എട്ടു സെന്റു സ്ഥലം വാങ്ങിയത്. സ്ഥലത്തിനു പെട്ടെന്നുതന്നെ വില കൂടാന്‍ പോകുന്നുവെന്ന് ബ്രോക്കര്‍മാര്‍ പറയുന്നത് കേട്ട് ഭാര്യയുടെ ആഭരണങ്ങള്‍ പണയം വച്ചും ബാങ്ക് വായ്പയെടുത്തും മറ്റും 40 ലക്ഷം രൂപയുണ്ടാക്കുകയായിരുന്നു. എന്തായാലും ഒന്നോ രണ്ടോ കൊല്ലം കഴിയുമ്പോള്‍ സെന്റിന് ഏഴോ എട്ടോ ലക്ഷം വീതം കിട്ടുമല്ലോ. എട്ടു ലക്ഷം വച്ചു കണക്കാക്കിയാല്‍ മൊത്തം 64 ലക്ഷം രൂപ. 40 ലക്ഷം രൂപ രണ്ടു കൊല്ലം കൊണ്ട് 64 ലക്ഷം രൂപയായി വളരുന്നു. ഈശ്വരാ, ഏതു നിക്ഷേപത്തിനു കിട്ടും ഇത്തരം വലിയൊരു വളര്‍ച്ച എന്നൊക്കയായി വിനോദിന്റെ സ്വപ്‌നം. പക്ഷേ മലര്‍പ്പൊടിക്കാരന്റെ സ്വപ്‌നം പോലെയായി കാര്യങ്ങള്‍. ഒരു കൊല്ലം കഴിഞ്ഞപ്പോള്‍ ഇപ്പോഴത്തെ മെയ്ന്‍ റോഡിന് അര കിലോമീറ്റര്‍ അപ്പുറത്തു കൂടിയായി മുഖ്യപാത. അതോടെ, വിനോദിന്റെ സ്ഥലത്തിനു മുന്നില്‍ക്കൂടിയുള്ള റോഡിന്റെ പ്രാധാന്യം കുറഞ്ഞു. മുഖ്യപാതയുടെ ഗതി മാറുന്നുവെന്നു കണ്ടപ്പോള്‍ത്തന്നെ തന്റെ സ്ഥലം വില്‍ക്കാന്‍ വിനോദ് ഒരു ശ്രമം നടത്തി. പക്ഷേ, കൊടുത്ത വില പോലും കിട്ടില്ലെന്നു വന്നപ്പോള്‍ സ്ഥലം വില്‍ക്കേണ്ടെന്നു തീരുമാനിച്ചു. 'അവിടെ കിടക്കട്ടെ. സ്ഥലമല്ലേ. എന്തായാലും വില കൂടും.' നഷ്ടത്തില്‍ കൊടുക്കുന്നില്ലെന്ന് വിനോദിനും വാശിയായി. 10 കൊല്ലം കഴിഞ്ഞു. ഇപ്പോള്‍ വിനോദിന്റെ സ്ഥലത്തിന് ഏഴു ലക്ഷം രൂപയാണ് ബ്രോക്കര്‍മാര്‍ പറയുന്നത്. കൊടുത്താല്‍ 56 ലക്ഷം രൂപ കിട്ടും. മാത്രമോ ഇക്കാലയളവില്‍ വായ്പ തിരിച്ചടവിനും പണയമെടുക്കാനും മറ്റുമായി കൊടുത്തത് ലക്ഷങ്ങളാണ്. എന്നാല്‍ എട്ടു ശതമാനം പലിശയ്ക്ക് 40 ലക്ഷം രൂപ ഫിക്‌സ്ഡ് ഡിപ്പോസിറ്റായി ഇടുകയായിരുന്നെങ്കില്‍പ്പോലും 10 കൊല്ലം കൊണ്ട് പലിശ ഉള്‍പ്പടെ 72 ലക്ഷം രൂപ കിട്ടുമായിരുന്നു. മറ്റു ചില രീതികളിലായിരുന്നു നിക്ഷേപമെങ്കില്‍ ഇതിലും കൂടുതല്‍ വരുമാനം ഉറപ്പായിരുന്നു. ചുരുക്കിപ്പറഞ്ഞാല്‍ മൊത്തം നഷ്ടക്കച്ചവടം.
എന്നാല്‍ വസ്തുവിലും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിലും പണം മുടക്കി കോടീശ്വരന്മാരാകുന്നവര്‍ ഏറെയുണ്ട്. അതിനര്‍ത്ഥം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസിന് ഒരു പാടവ (knack)മുണ്ടെന്നാണ്.

കൂട്ടായി ചെയ്യുക

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് തനിയെ ചെയ്യുമ്പോഴാണ് ഒരുപാട് പേര്‍ക്ക് ആപത്തു വരുന്നത്. വിദഗ്ധരായ ഒരുകൂട്ടം പ്രൊഫഷണലുകളെ ഒരുമിച്ചു ചേര്‍ത്തുകൊണ്ട് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് ചെയ്ത് ലാഭമുണ്ടാക്കാം. നല്ല ആര്‍ക്കിടെക്റ്റ്, ഈ രംഗത്ത് പരിചയമുള്ള അക്കൗണ്ടന്റ്, അപ്രൈസര്‍ അഥവാ വാല്യുവര്‍, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ തന്നെ പരിചയസമ്പന്നരായ അഭിഭാഷകര്‍, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബ്രോക്കേഴ്‌സ്, മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് കണ്‍സള്‍ട്ടന്റ്, സിവില്‍ എന്‍ജിനിയര്‍, പ്രൊഫഷണല്‍ സര്‍വേയര്‍ എന്നിവരൊക്കെ കൂടിയ ഒരു ടീം ഒന്നിച്ചുചേര്‍ന്നു വേണം പ്രോപ്പര്‍ട്ടി ഡെവലപ്‌മെന്റ് നടത്താന്‍.

കേരളത്തില്‍ മൂന്നു തരത്തിലുള്ള നിക്ഷേപകരുണ്ട്. ഒന്ന്, അടിസ്ഥാനവികസനം നടത്താനായി ആഗോളപരിചയമുള്ളവര്‍. രണ്ട്, നല്ല പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ഉടമസ്ഥര്‍. മൂന്ന്, വലിയ തോതില്‍ പണം നിക്ഷേപിക്കാന്‍ തയാറായിരിക്കുന്നവര്‍. ഇവര്‍ നല്ല പദ്ധതികളില്‍ പണം നിക്ഷേപിക്കാന്‍ തയാറാണ്.

മൂലധനം ആവശ്യമില്ലാത്ത ബിസിനസ്

ഈ ബിസിനസില്‍ സ്വന്തമായി മൂലധനം ആവശ്യമില്ല. ലോകത്ത് വലിയ തോതില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസില്‍ നിക്ഷേപം നടത്തിയിട്ടുള്ളവര്‍ സ്വന്തം ഫണ്ട് കൊണ്ടുവന്നോ ബാങ്കില്‍ നിന്ന് ഫണ്ട് എടുത്തോ അല്ല ബിസിനസ് ചെയ്യുന്നത്. ഒരു വശത്ത് നിക്ഷേപകര്‍, മറുവശത്ത് അടിസ്ഥാനസൗകര്യം വികസിപ്പിക്കുന്നവര്‍, വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥര്‍ എന്നിവരെയെല്ലാം കൂടി ചേര്‍ത്ത് ഈ മേഖലയില്‍ റിസ്‌കില്ലാതെ ലാഭം നേടാം.

RERA ക്വാളിഫൈ ചെയ്യുക

നിക്ഷേപകന്റെ പണത്തിന് സംരക്ഷണം കിട്ടുന്ന രീതിയിലുള്ള മാനദണ്ഡങ്ങളാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അഥോറിറ്റി (RERA) ആക്റ്റിലുള്ളത്. കിട്ടുന്ന പണം ആ പ്രോജക്ടിനായി മാത്രമേ ചെലവാക്കാന്‍ പറ്റുകയുള്ളൂ. നിക്ഷേപകന്റെ താല്‍പ്പര്യങ്ങള്‍ നുറു ശതമാനവും സംരക്ഷിക്കുന്നുണ്ട്. ഞഋഞഅ ക്വാളിഫൈ ചെയ്യുന്നവര്‍ക്ക് മാത്രമേ പരസ്യം നല്‍കാന്‍ പാടുള്ളൂ. എട്ട് ഹൗസിംഗ് യൂണിറ്റിനു മുകളിലുള്ള പ്രോജക്റ്റുകള്‍ ഈ ആക്റ്റിന് കീഴില്‍ വരുന്നവയാണ്. നാല് പ്രോജക്ടുണ്ടെങ്കില്‍ നാലും തരംതിരിച്ച് തന്നെ ഞഋഞഅ ക്വാളിഫൈ ചെയ്യാം.

ആരും കാണാത്ത ഫസിലിറ്റികള്‍ കൊണ്ടുവരുക എന്നതാണ് വിജയിക്കാന്‍ ഏളുപ്പമാര്‍ഗം. കേരളത്തില്‍ അതാത് ജില്ലകളില്‍ ഞഋഞഅയുടെ ഫസിലിറ്റീസ് കിട്ടും. എല്ലാ പ്രോജക്ടും ഞഋഞഅയുടെ സൈറ്റില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം.

RERA ക്വാളിഫൈഡ് ആകണമെങ്കില്‍ ചില നിബന്ധനകളുണ്ട്. വിദേശരാജ്യങ്ങള്‍ക്ക് സമാനമാണിത്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകള്‍ നടത്തേണ്ടത് ഒരു ബ്രോക്കിംഗ് സ്ഥാപനത്തിന് കീഴിലായിരിക്കണം. ഓഹരിവിപണിയിലെ ബ്രോക്കിംഗ് സ്ഥാപനത്തെപ്പോലെ തന്നെയാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ ബ്രോക്കിംഗ് സ്ഥാപനവും പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നത്. ബ്രോക്കിംഗ് കമ്പനിക്ക് കീഴില്‍ റിയല്‍റ്റേഴ്‌സ് അഥവാ ഏജന്റുമാരുണ്ടാകും. നിക്ഷേപകന് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട സാങ്കേതിക ഉപദേശങ്ങള്‍ നല്‍കാനുള്ള വൈദഗ്ധ്യം ഏജന്റിനുണ്ടാകണം. മൂന്നോ നാലോ ഡീല്‍ ഒരു വര്‍ഷം നടന്നാല്‍ പോലും റിയല്‍റ്റേഴ്‌സിന് സുഖമായി ജീവിക്കാന്‍ പറ്റും.

ജനങ്ങള്‍ക്കും സമൂഹത്തിനും ഒരുപാട് നന്മ ചെയ്യാവുന്ന ഒരു ജോലിയാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ്. അത് നല്ലതുപോലെ പഠിച്ചിട്ട് ചെയ്യുക. കേരളത്തിന്റെ പുരോഗതിക്ക് വളരെ അടിസ്ഥാനപരമായ ബിസിനസാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്. നിരവധിപ്പേരുടെ വരുമാന, തൊഴില്‍ മാര്‍ഗവും. ടൂറിസം മേഖല തന്നെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ ആശ്രയിച്ചാണിരിക്കുന്നത്. വലുതായിട്ടുള്ള ഡെവലപ്
മെന്റ് ഉണ്ടാകുമ്പോഴാണ് ഇവിടെ ടൂറിസം മേഖല വളരുന്നത്. കേരളത്തില്‍ നിക്ഷേപം വരണമെങ്കില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല നല്ല വളര്‍ച്ചയിലായിരിക്കണം.

എങ്ങനെ ലാഭം നേടാം?

നഗരത്തിലെ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങുമ്പോള്‍ താരതമ്യേന റിസ്‌ക്ക് വളരെ കുറവാണ്. പക്ഷേ വളര്‍ച്ച അത്രയുണ്ടാവില്ല. വികസിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന സ്ഥലമാണെങ്കില്‍ വളര്‍ച്ച വളരെ കൂടുതലാണ്. എന്നാല്‍ റിസ്‌ക് കൂടുതലായിരിക്കും. അതായത് ഒന്നും ചെയ്തിട്ടില്ലാത്ത സ്ഥലമെടുത്തിട്ട് അത് വികസിപ്പിച്ച് കൊടുക്കുമ്പോഴാണ് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ ലാഭം കിട്ടുന്നത്.

നമ്മുടെ നാട്ടില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് എന്ന് പറഞ്ഞാല്‍ സ്ഥലം കാണിച്ചുകൊടുത്ത് അതിന്റെ കമ്മീഷന്‍ വാങ്ങിക്കുന്ന ഏര്‍പ്പാടാണ്. ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി കാണിച്ചുകൊടുത്ത് അത് കച്ചവടമാക്കുന്നതല്ല റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ്. കേരളത്തില്‍ ഈ ബിസിനസ് മേഖല വളരെ അസംഘടിതമായിട്ടാണ് കിടക്കുന്നത്. പ്രൊഫഷണലിസം ഒട്ടുമില്ല. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ്
ചെയ്യണമെങ്കില്‍ തന്നെ പത്തോളം വ്യത്യസ്തരായ പ്രൊഫഷണല്‍സിന്റെ സഹായം ആവശ്യമാണ്.

ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി എടുത്തിട്ട് അതില്‍ മൂല്യവല്‍ക്കരണം നടത്തി സൗകര്യങ്ങള്‍ കൂട്ടികഴിയുമ്പോള്‍ അതിന്റെ വില പലമടങ്ങായി വളരും. യഥാര്‍ത്ഥത്തില്‍ അടിസ്ഥാന വികസനത്തില്‍പെട്ട ഒന്നുതന്നെയാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്. അത് ഒരു വ്യക്തിക്ക് എളുപ്പത്തില്‍ ചെയ്യാവുന്നതല്ല. വിദഗ്ധരായ പലര്‍ ചേര്‍ന്ന് വലിയ രീതിയില്‍ ചെയ്യേണ്ട ഒന്നാണ്. പ്രാഥമികമായ അടിസ്ഥാനസൗകര്യം വികസിപ്പിച്ചു കഴിയുമ്പോഴേ സ്ഥലത്തിന്റെ വില കൂടൂ. ഒറ്റയ്ക്ക് ഡെവലപ്
ചെയ്യുന്നതിന് പകരം വിവിധ മേഖലകളിലുള്ള പ്രൊഫഷണലുകളുടെ സഹായത്തോടെ ചെയ്യുക.

മാര്‍ക്കറ്റ് ഉയര്‍ന്ന് നില്‍ക്കുമ്പോള്‍ വീണ്ടും വാങ്ങിച്ചാല്‍ അത് താഴേക്ക് പോകും. 'ഡിമാന്റ് ആന്‍ഡ് സപ്ലൈ' തിയറി വച്ച് നോക്കിയാല്‍ ഒരുപാട് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വില്‍പ്പനയ്ക്കിടുന്ന സമയത്ത് സ്വാഭാവികമായിട്ടും ഇതിന്റെ വില താഴ്ന്ന് താഴ്ന്ന് പൊയ്‌ക്കൊണ്ടിരിക്കും. അതിനാല്‍ മാര്‍ക്കറ്റ് ഉയര്‍ന്ന് നില്‍ക്കുമ്പോഴല്ല മറിച്ച് താഴ്ന്ന് നില്‍ക്കുമ്പോഴാണ് വലിയ തോതില്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങുകയും ഡെവലപ് ചെയ്യുകയും വേണ്ടത്. സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യത്തിന്റെ പിറകെ ഉയര്‍ച്ച വരും. മാന്ദ്യം റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ബിസിനസില്‍ ഒരു നല്ല സൂചനയാണ്.

എങ്ങനെയാണ് സ്ഥലത്തിന് വിലയിടേണ്ടത്?

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് നന്നായി ചെയ്യണമെങ്കില്‍ മാര്‍ക്കറ്റ് അനാലിസിസ് പഠിക്കണം. സാധാരണയായി ഒരു വസ്തുവിന് വിലയിടുന്നത് എങ്ങനെയാണ്? അടുത്തുള്ള സ്ഥലത്തിന് എത്ര ലക്ഷം രൂപയുണ്ടെന്ന് നോക്കിയിട്ടല്ല, മറിച്ച് ആ സ്ഥലത്തുനിന്ന് മാസം എത്ര വരുമാനം ഉണ്ടാക്കാന്‍ പറ്റും എന്നു പരിഗണിച്ചാണ്. ഒരു വര്‍ഷത്തെ വരുമാനം ഃ 20. അതാണ് ഒരു സാധാരണ സ്ഥലത്തിന്റെ ഒരു മാനദണ്ഡം. ഒന്നും ഉല്‍പ്പാദിപ്പിക്കാന്‍ പറ്റാത്ത സ്ഥലമാണെങ്കില്‍ അതിന് വിലയിടാന്‍ പറ്റില്ല.

മാര്‍ക്കറ്റ് അനാലിസിസ്, പ്രോപ്പര്‍ട്ടി അനാലിസിസ് എന്നിവയെ കുറിച്ച് ഗ്രാഹ്യമുള്ളവര്‍ക്കാണ് പ്രോപ്പര്‍ട്ടിക്ക് കൃത്യമായി വിലയിടാന്‍ സാധിക്കുക. നമ്മുടെ മുന്നിലുള്ള അനേകം പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളില്‍ ലാഭകരമായത് ഏതാണെന്ന് കണ്ടെത്താന്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി അനാലിസിസ് നടത്തേണ്ടി വരും. 1500 പോയ്ന്റ് അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ഇത് കണക്കു കൂട്ടുന്നത്. 1200-1400 കിട്ടുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടി നമുക്ക് കണ്ണുമടച്ച് വാങ്ങാം. ഒരിക്കലും നഷ്ടം വരില്ല. അതേസമയത്ത് 600- 700 പോയ്ന്റാണെങ്കില്‍ ആ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങിയതുകൊണ്ട് കാര്യമില്ല. ഓഹരി വിപണിയിലുള്ള കമ്പനികളുടെ മികച്ച സ്‌റ്റോക്കുകളിലെ നിക്ഷേപം തുടരുകയും നഷ്ടത്തിലേക്ക് വീഴുന്ന കമ്പനിയുടെ ഓഹരികള്‍ വിറ്റൊഴിക്കുകയും ചെയ്യുന്നതിന് സമാനമാണ് പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയിലെ കാര്യവും.

700-900 പോയ്ന്റുള്ള പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയാണ് നമ്മള്‍ ഹോള്‍ഡ് ചെയ്യുന്നതെങ്കില്‍ എത്രയും പെട്ടെന്ന് അത് വില്‍ക്കണം. എന്നിട്ട് 1400-1500 പോയ്ന്റ് വരാവുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാങ്ങണം.

(ലൈഫ്‌ലൈന്‍ മൈന്‍ഡ്‌കെയര്‍ സൊലൂഷന്‍സിന്റെ ഡയറക്റ്ററാണ് ഡോ.പി.പി വിജയന്‍)