യുവതലമുറ നാടു വിടുന്നു, ഉയര്‍ന്ന നികുതി; കേരളത്തില്‍ ഭൂമിവില ഇനിയും താഴും

ഒരുവശത്ത് നിര്‍മാണ വസ്തുക്കളുടെയും സ്റ്റാമ്പ്ഡ്യൂട്ടിയുടെയും ഉയര്‍ന്ന നിരക്കിനനുസരിച്ച് വില കൂട്ടാന്‍ നിര്‍ബന്ധിതരായിത്തീരുന്ന ബില്‍ഡര്‍മാര്‍. മറുവശത്ത് പുറംനാട്ടില്‍ സ്ഥിരതാമസം കൊതിക്കുകയും കയ്യിലുള്ള പണം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് അടക്കമുള്ള ഭൗതിക ആസ്തികളില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ മടിക്കുകയും ചെയ്യുന്ന യുവതലമുറ. വന്യമൃഗങ്ങളും കാര്‍ഷിക വിളകളുടെ വിലയിടിവും മൂലം കൃഷിഭൂമി പോലും തരിശായിടുകയും ഉപേക്ഷിക്കപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്ന സ്ഥിതി മറ്റൊരിടത്ത്. ഭൂമി കൈമാറ്റമായി ഇപ്പോള്‍ നടക്കുന്നത് വീട് വെയ്ക്കാനുള്ള അഞ്ചോ പത്തോ സെന്റ് ഭൂമിയുടെ വില്‍പ്പന മാത്രമാണ്. മലയോര പ്രദേശങ്ങളില്‍ നിന്ന് പ്രായമായവരടക്കം നഗരങ്ങളിലേക്ക് മാറിത്താമസിക്കുന്ന പ്രവണത കൂടിവരുന്ന സമയത്ത് അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റുകളുടെയും വില്ലകളുടെയും വില്‍പ്പന കൂടുമെന്ന പ്രതീക്ഷ മാത്രമാണ് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്കുള്ളത്. ആ പ്രതീക്ഷയില്‍ പുതിയ പ്രൊജക്റ്റുകള്‍ കേരളത്തിലെ പ്രധാന നഗരങ്ങളില്‍ പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്നുണ്ട്.

കേരളത്തില്‍ ഭൂമി വില കൂടാനുള്ള സാധ്യതകളൊന്നും കാണുന്നില്ലെന്നാണ് വിപണി സൂചനകള്‍. വില്‍പ്പന കാര്യമായി നടക്കാത്തതിനാല്‍ വില കുറയുന്നത് അത്രമാത്രം പ്രകടമല്ല എന്നുമാത്രം. സംസ്ഥാനത്ത് ഭൂമിയുടെ ഡിമാന്‍ഡ് കുറയാനുള്ള പ്രധാന കാരണങ്ങള്‍ എന്തൊക്കെയെന്ന് നോക്കാം.

യുവാക്കള്‍ക്ക് ഭൂമി മാത്രമല്ല, നാടും വേണ്ടെന്ന നിലപാടാണ്. യൂറോപ്യന്‍ രാജ്യങ്ങളിലേക്കും അമേരിക്ക, കാനഡ തുടങ്ങിയ രാജ്യങ്ങളിലേക്കും പഠനത്തിനും ജോലിക്കുമായി പോകുന്നവരില്‍ ഭൂരിഭാഗവും അവിടെ തന്നെ തങ്ങാനുള്ള ശ്രമങ്ങളാണ് നടത്തുന്നത്. 2011ലെ മൈഗ്രേഷന്‍ സര്‍വേ അനുസരിച്ച് 23 ലക്ഷത്തോളം മലയാളികളാണ് വിവിധ വിദേശ രാജ്യങ്ങളില്‍ ജോലി ചെയ്യുന്നത്. വിദേശ പഠനവും ജോലിയും ഫാഷനെന്ന നിലയില്‍ വര്‍ധിച്ചതോടെ ഇതില്‍ വലിയ വര്‍ധന ഉണ്ടായിട്ടുണ്ടാകും.

സെന്റര്‍ ഫോര്‍ പബ്ലിക് പോളിസി റിസര്‍ച്ച് (സിപിപിആര്‍) പഠനം അനുസരിച്ച് അഞ്ചു ലക്ഷം രൂപ വാര്‍ഷിക വരുമാനം ഇല്ലാത്ത കുടുംബങ്ങളില്‍ നിന്നു പോലും വിദേശത്തേക്ക് പഠനത്തിനായി പോകുന്നു. ഇവരില്‍ ഭൂരിഭാഗവും തിരിച്ചുവരുന്നില്ലെന്നതാണ് യാഥാര്‍ത്ഥ്യം. ഗള്‍ഫിതര രാജ്യങ്ങളിലാണ് കൂടുതല്‍ പേരും സ്ഥിരതാമസത്തിനായി മുന്‍ഗണന നല്‍കുന്നത്. ഇവിടങ്ങളിലേക്ക് പോയവരില്‍ കൂടുതലും തെക്കന്‍ ജില്ലകളില്‍ നിന്നാണ്.

പ്രവാസികളില്‍ ഒന്നാം തലമുറയില്‍പ്പെട്ടവര്‍ പദവി കാട്ടാനായി വലിയ വീടുകള്‍ വാങ്ങുകയോ നിര്‍മിക്കുകയോ ചെയ്തുവെങ്കില്‍ രണ്ടാം തലമുറയ്ക്ക് അതിനോട് താല്‍പ്പര്യമില്ല. അത്തരം വീടുകള്‍ വര്‍ഷങ്ങളായി ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുകയാണ്. കോട്ടയം കൈപ്പുഴ വില്ലേജില്‍ മാത്രം നൂറിലേറെ വീടുകള്‍ ഇത്തരത്തില്‍ വില്‍പ്പനയ്ക്ക് ഉണ്ടെന്ന വാര്‍ത്ത എത്തിയത് അടുത്തിടെയാണ്. 2011ലെ സെന്‍സസ് അനുസരിച്ച് കേരളത്തില്‍ 10.6 ശതമാനം വീടുകള്‍ ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്നു. 11,89,144 വീടുകള്‍. 5,85,998 ഗ്രാമങ്ങളിലും 6,03,146 നഗരങ്ങളിലും.

രാജ്യത്ത് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസുമുള്ള സംസ്ഥാനങ്ങളിലൊന്നാണ്

കേരളം. എട്ടു ശതമാനം സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രണ്ടു ശതമാനം രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസും നല്‍കണം. കോവിഡിനു ശേഷം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ഉണര്‍ന്നുവരുന്നതിന്റെ സൂചനകള്‍ കാട്ടുന്ന സമയം. കേരള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ (കെ-റെറ) 2023 കലണ്ടര്‍ വര്‍ഷത്തില്‍ പുതിയ പ്രൊജക്റ്റുകളുടെ രജിസ്ട്രേഷനില്‍ 32.70 ശതമാനം വര്‍ധന ഉണ്ടായിട്ടുണ്ട്. 78 എണ്ണവുമായി എറണാകുളവും 51 എണ്ണവുമായി തിരുവനന്തപുരവുമാണ് പുതിയ പ്രൊജക്റ്റുകളുടെ കാര്യത്തില്‍ മുന്നില്‍. വയനാട്ടിലും കാസര്‍കോട്ടും മാത്രമാണ് പുതിയ പ്രോജക്റ്റുകളൊന്നും രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യപ്പെടാതെ പോയത്.

നികുതി വര്‍ധന സര്‍ക്കാരിന്റെ വരുമാനത്തെ തന്നെയാണ് ബാധിക്കുന്നതെന്ന് തിരുവനന്തപുരത്തെ എസ്.ഐ പ്രോപ്പര്‍ട്ടീസ് ഉടമ രഘുചന്ദ്രന്‍ നായര്‍ പറയുന്നു. ഉയര്‍ന്ന സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയില്‍ നിന്ന് ഒഴിവാകാന്‍ ഭൂമി രജിസ്ട്രേഷനില്‍ വില കുറച്ച് രജിസ്ട്രേഷന്‍ നടത്തുന്നു. അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റുകളുടെ വില്‍പ്പന തന്നെ കുറയുന്നു. നികുതി കുറച്ചാല്‍ കേരളത്തില്‍ വിറ്റുപോകാതെകിടക്കുന്ന നൂറുകണക്കിന് അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റുകള്‍ വിറ്റുപോകുമെന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ പറയുന്നു.

കേരളത്തില്‍ ന്യായവില ശാസ്ത്രീയമായല്ല കണക്കാക്കിയിരിക്കുന്നതെന്ന് പരക്കെ പരാതിയുണ്ട്. ഭൂമി കൈമാറ്റത്തെ സ്വാധീനിക്കാന്‍ ന്യായവിലക്ക് ആകുന്നുണ്ട്. പലയിടങ്ങളിലും വിപണി വിലയേക്കാള്‍ വളരെ

കൂടുതലാണ് ന്യായവില. ചിലയിടങ്ങളില്‍ കുറവും. വിപണി വിലയേക്കാള്‍ കൂടുതല്‍ ന്യായവിലയുള്ള സ്ഥലങ്ങളുടെ കൈമാറ്റം സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസ് എന്നിവയിലൂടെ ഇടപാടുകാരിലേക്ക് വലിയ ബാധ്യതയാണ് വരുത്തിത്തീര്‍ക്കുന്നത്. തിരുവനന്തപുരത്തെ കണ്ണായ സ്ഥലമായ പേട്ടയില്‍ ഏകദേശം പത്തു ലക്ഷം രൂപയാണ് ന്യായവില കണക്കാക്കിയിരിക്കുന്നത്. അതേസമയം തൃശൂര്‍ സ്വരാജ് റൗണ്ട് സൗത്തിലാകട്ടെ 1.10 കോടിയിലേറെ രൂപയുണ്ട്. കാസര്‍കോട് പോലും ഏറ്റവും ഉയര്‍ന്ന ന്യായവില 10 ലക്ഷത്തിന് മുകളില്‍ ഉണ്ടെന്നിരിക്കെയാണ് തിരുവനന്തപുരത്തെ ന്യായവിലയിലെ അന്യായം പുറത്തുവരുന്നത്. സംസ്ഥാനത്തെ പത്തു ജില്ലകളിലെ ഉയര്‍ന്ന ന്യായവില തലസ്ഥാനത്തെ ഏറ്റവും ഉയര്‍ന്ന ന്യായവിലയേക്കാള്‍ കൂടുതലാണെന്നതാണ് കൗതുകം. ബജറ്റില്‍ ന്യായവില കൂട്ടുമ്പോഴും ശാസ്ത്രീയമായി പരിഷ്‌കരിക്കാന്‍ തയാറാവുന്നില്ല.

രണ്ടുതവണ സമിതികളെ നിയോഗിച്ചെങ്കിലും ഇതുവരെ റിപ്പോര്‍ട്ട് നല്‍കിയിട്ടില്ല. സ്വകാര്യ ഏജന്‍സികളെ വെച്ച് ന്യായവില കണക്കാക്കണമെന്നാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലുള്ളവരുടെ ആവശ്യം.

നോട്ട് പിന്‍വലിക്കല്‍ നടപടി ഏറെ വിമര്‍ശനങ്ങള്‍ക്ക് ഇടനല്‍കിയിരുന്നെങ്കിലും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലകളിലടക്കം കള്ളപ്പണ ഇടപാടുകള്‍ ഇല്ലാതാക്കാന്‍ ഏറെ സഹായകമായിട്ടുണ്ടെന്നതാണ് സത്യം. ഹൗസിംഗ് ബ്രോക്കറേജ് സ്ഥാപനമായ അനറോക്കിന്റെ റിപ്പോര്‍ട്ട് പ്രകാരം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ പണമിടപാട് 75-80 ശതമാനം കുറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്. അതായത് കള്ളപ്പണം നല്‍കി സ്ഥലം വാങ്ങുന്നവരുടെ എണ്ണത്തില്‍ 80 ശതമാനം വരെ കുറവുണ്ടായി. സ്ഥല വില വന്‍തോതില്‍ വര്‍ധിക്കാന്‍ കാരണമായിരുന്ന ഇക്കൂട്ടര്‍ കളം വിട്ടതോടെ ഭൂമി വില്‍പ്പനയിലും വിലയിലും കുറവുണ്ടായി. അത്യാവശ്യക്കാര്‍ ബാങ്ക് വായ്പയെടുത്ത് വാങ്ങുന്ന ഇടപാടുകള്‍ മാത്രമാണ് ഇപ്പോള്‍ കാര്യമായി നടക്കുന്നത്.

കാര്‍ഷിക വിളകളുടെ വര്‍ഷങ്ങളായി തുടരുന്ന വിലയിടിവിനെ തുടര്‍ന്ന് കേരളത്തില്‍ കൃഷി ഉപേക്ഷിക്കുന്നവരുടെ എണ്ണം കൂടിവരികയാണ്. അതോടെ കൃഷി ഭൂമിയുടെ ഡിമാന്‍ഡും കുത്തനെ കുറഞ്ഞു. കോട്ടയത്തിന്റെ മലയോര പ്രദേശങ്ങളില്‍ നിന്ന് വീടും കൃഷിയും ഉപേക്ഷിച്ച് പാല പോലെ അത്യാവശ്യം സൗകര്യങ്ങളുള്ള ഭാഗങ്ങളിലേക്ക് ആളുകള്‍ കുടിയേറുകയാണ്. മലയോരത്ത് പല സ്ഥലങ്ങളിലും 25 വീടുകളില്‍ ഒന്ന് എന്ന നിലയിലാണ് താമസക്കാരുള്ളത്. മക്കള്‍ വിദേശത്തുള്ള പ്രായമായ മാതാപിതാക്കള്‍ മികച്ച ആശുപത്രിയടക്കമുള്ള സൗകര്യങ്ങളിലേക്ക് മാറുമ്പോള്‍, വീടും വളപ്പും ഉപേക്ഷിക്കപ്പെട്ടതു പോലെയാണ്. പത്തനംതിട്ടയിലും ഇടുക്കിയിലും കോഴിക്കോട്ടും വയനാട്ടിലും കണ്ണൂരിലും ഒക്കെ ഇതുതന്നെയാണ് സ്ഥിതി.

കോഴിക്കോട് കൂരാച്ചുണ്ടില്‍ തന്റെ മൂന്നേക്കര്‍ റബ്ബര്‍ തോട്ടം ഉപേക്ഷിച്ചതു പോലെയാണെന്ന് കേരള ഇന്‍ഡിപെന്‍ഡന്റ് ഫാര്‍മേഴ്സ് അസോസിയേഷന്‍ ചെയര്‍മാന്‍ അലക്സ് ഒഴുകയില്‍ പറയുന്നു. വില കുറഞ്ഞതോടെ കൃഷി ലാഭകരമല്ലാതായി മാറി. ഇത്തരം ഭൂമി ആര്‍ക്കും വേണ്ട എന്നതുകൊണ്ട് വില്‍ക്കാനും പറ്റുന്നില്ല. റബ്ബര്‍, ജാതി, ഏലയ്ക്ക, തേങ്ങ തുടങ്ങിയ വിളകള്‍ക്കെല്ലാം സമീപകാലത്ത് വില കുറഞ്ഞുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. അടക്ക, കുരുമുളക് എന്നിവയ്ക്ക് മാത്രമാണ് അല്‍പ്പമെങ്കിലും സ്ഥിതി മെച്ചപ്പെട്ടത്. റബ്ബറിന് രാജ്യാന്തര വിപണിയില്‍ ലഭിക്കുന്ന വില പോലും കേരളത്തില്‍ ലഭിക്കുന്നില്ലെന്ന പരാതി ഉയരുന്നുണ്ട്. സംസ്ഥാനത്ത് ആര്‍എസ്എസ് നാലിന് സമാനമായി രാജ്യാന്തര തലത്തില്‍ കണക്കാക്കുന്ന ആര്‍എസ്എസ് മൂന്നിന് മാര്‍ച്ച് ഏഴിന് കിലോയ്ക്ക് 200.76 രൂപയായിരുന്നു വില. കഴിഞ്ഞ 20 വര്‍ഷത്തിനിടയിലെ ബാങ്കോക്ക് വിപണിയില്‍ രേഖപ്പെടുത്തിയ ഏറ്റവും ഉയര്‍ന്ന വിലയാണിത്. എന്നാല്‍ ആ സമയം കോട്ടയത്തെ വില 169 രൂപ മാത്രം. കൃഷിപ്പണിക്ക് ആളെ കിട്ടുന്നില്ലെന്ന പ്രശ്നവും കൃഷിയും തോട്ടവും ഉപേക്ഷിക്കുന്നതിലേക്ക് നയിക്കുന്നുണ്ട്.

ഇന്ന് കേരളം ഏറെ ചര്‍ച്ചചെയ്യുന്ന വിഷയം ഒരുപക്ഷേ ന്യമൃഗ ശല്യമായിരിക്കും. നിരവധി ജീവനുകള്‍ നഷ്ടപ്പെട്ടിട്ടും കൃഷിഭൂമി ഉപേക്ഷിച്ച് ആളുകള്‍ക്ക് പലായനം ചെയ്യേണ്ടി വന്നിട്ടും പരിഹാരം ആയിട്ടില്ല. കാട്ടാന, കടുവ തുടങ്ങിയ അപകടകാരികളായ മൃഗങ്ങള്‍ക്ക് പുറമേ കുരങ്ങ്, കാട്ടുപന്നി, മ്ലാവ്, മാന്‍, മയില്‍ എന്നിവ കാര്‍ഷിക മേഖലയ്ക്ക് വലിയ തിരിച്ചടി നല്‍കുന്നു. കോഴിക്കോട്പെരുവണ്ണാമൂഴി പൂഴിത്തോട് മാവട്ട് മാത്രം 25ലധികം കുടുംബങ്ങളാണ് പത്തു വര്‍ഷത്തിനിടെ ഭൂമി ഉപേക്ഷിച്ച്പോയത്. ഇത്തരത്തില്‍ 400 ഏക്കറോളം സ്ഥലമാണ് ഉപേക്ഷിക്കപ്പെട്ടത്.റീബില്‍ഡ് കേരള പദ്ധതിയില്‍ ഉള്‍പ്പെടുത്തി അഞ്ച് ഏക്കര്‍ വരെയുള്ള ഭൂമിക്ക് 15 ലക്ഷം രൂപ സര്‍ക്കാര്‍ നല്‍കുന്നു. അടുത്ത അഞ്ചേക്കറിന് 15 ലക്ഷം എന്നിങ്ങനെ പോകുന്നു നഷ്ടപരിഹാരം. വിപണി വില നോക്കുമ്പോള്‍ തുച്ഛമാണെങ്കിലും മറ്റു വഴിയില്ലാതെ മലയോര മേഖലയില്‍ നിന്ന് മെല്ലെ കുടിയിറങ്ങുകയാണ് കേരളം.

കാര്‍ഷിക വിളകളുടെ വിലയിടിവും ഒപ്പം വന്യമൃഗ ശല്യവും കൂടിയായപ്പോള്‍ കര്‍ഷകര്‍ കൃഷി മതിയാക്കുകയാണെന്ന് അലക്സ് ഒഴുകയില്‍ പറയുന്നു. കാട്ടില്‍ മൃഗങ്ങളുടെ എണ്ണം ക്രമാതീതമായി കൂടിയതാണ് അവയെ നാട്ടിലേക്കിറങ്ങാന്‍ പ്രേരിപ്പിക്കുന്നത്. 1991ലെ സെന്‍സസ് പ്രകാരം 4400 കാട്ടാനകളാണ് കേരളത്തില്‍ ഉണ്ടായിരുന്നതെങ്കില്‍ 2011ല്‍ 7400 ആയി. ഒരാനയ്ക്ക് ആരോഗ്യകരമായി ജീവിക്കണമെങ്കില്‍ 25 ചതുരശ്ര കിലോമീറ്റര്‍ കാട് ആവശ്യമാണെന്നിരിക്കേ 30 ലക്ഷം ഏക്കര്‍ വനഭൂമിയുള്ള കേരളത്തില്‍ 500 ഓളം കാട്ടാനകള്‍ മാത്രമേ പാടുള്ളൂ. മറ്റു മൃഗങ്ങളുടെയും സ്ഥിതി ഇതുതന്നെ.

യുവതലമുറ നിക്ഷേപം എന്ന നിലയില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ കാര്യമായി പരിഗണിക്കുന്നില്ലെന്നാണ് വിപണിയില്‍ നിന്നുള്ള റിപ്പോര്‍ട്ട്. ഭൂമി, സ്വര്‍ണം തുടങ്ങിയ ഭൗതിക ആസ്തികളോട് യൂവ തലമുറയ്ക്ക് താല്‍പ്പര്യം കുറഞ്ഞിട്ടുണ്ടെന്നും ഇലക്ട്രോണിക്സ് ആസ്തികളിലാണ്കൂടുതല്‍ താല്‍പ്പര്യമെന്നും അര്‍ത്ഥ ഫിനാന്‍ഷ്യല്‍ സര്‍വീസസ് പ്രൊപ്രൈറ്റര്‍ ഉത്തര രാമകൃഷ്ണന്‍ പറയുന്നത്. ഉയര്‍ന്ന ലിക്വിഡിറ്റിയുള്ള നിക്ഷേപങ്ങളോടാണ് അവര്‍ക്ക് താല്‍പ്പര്യം. ഓപ്ഷന്‍സ് ട്രേഡിംഗും ക്രിപ്റ്റോ കറന്‍സിയുമൊക്കെയാണ് അവര്‍ക്ക് ഇഷ്ടം. അടുത്തിടെ ധനം യുവതലമുറയ്ക്കിടയില്‍ നടത്തിയ സര്‍വേയില്‍ പങ്കെടുത്ത പകുതിയിലധികം പേര്‍ക്കും സ്വന്തമായി വീട് വേണമെന്ന് ആഗ്രഹമില്ലെന്നാണ് അഭിപ്രായപ്പെട്ടത്.

(This article was originally published in Dhanam Business Magazine March 31st issue)