നമ്മുടെ നാട്ടില്‍ അത്ര സുപരിചിതമല്ലാത്ത രണ്ട് നിക്ഷേപ പദ്ധതികളാണ് റീറ്റ്‌സ് (REITs - Real Estate Investment Trust), ഇന്‍വിറ്റ്‌സ് (InvITs - Infrastructure Investment Trust) എന്നിവ. ഓഹരി വിപണി നിയന്ത്രണ സ്ഥാപനമായ 'സെബി'യുടെ അധ്യക്ഷ മാധബി ബുച്ചിനെതിരായ ആരോപണങ്ങള്‍ക്കൊപ്പം, ഈ പദ്ധതികളും കൂടുതല്‍ ചര്‍ച്ചയായിട്ടുണ്ട്. വിവാദങ്ങള്‍ക്കപ്പുറം, റീറ്റ്‌സിന്റെയും ഇന്‍വിറ്റ്‌സിന്റെയും പ്രവര്‍ത്തന രീതി ഒന്നു വേറെ തന്നെ. സര്‍ക്കാര്‍ അംഗീകൃതമായ ഈ നിക്ഷേപ പദ്ധതികളെക്കുറിച്ച് അറിയുക.
എന്താണ് റീറ്റ്‌സ്?
വലിയ ഷോപ്പിങ് സമുച്ചയം, ഹോട്ടല്‍, റിസോര്‍ട്ട്, ആശുപത്രി, ഡാറ്റാ സെന്റര്‍ തുടങ്ങിയ വന്‍കിട റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് സ്വത്തുക്കളില്‍ സാധാരണക്കാരായ ചില്ലറ നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് ഒറ്റക്ക് പണമിറക്കി വരുമാനം നേടാനാവില്ല. അതേസമയം, റീട്ടെയില്‍ നിക്ഷേപകരുടെ പക്കല്‍ നിന്ന് പണം സമാഹരിച്ച് ഈ പദ്ധതികളില്‍ നിക്ഷേപിച്ചു കൊണ്ട്, അതില്‍ നിന്നു കിട്ടുന്ന വരുമാനം മുതല്‍മുടക്കിന് ആനുപാതികമായി എല്ലാ നിക്ഷേപകര്‍ക്കും വീതിച്ചു കൊടുക്കുന്ന രീതിയാണ് റീറ്റ്‌സില്‍ നടപ്പാക്കുന്നത്. പണി പൂര്‍ത്തിയായ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് പദ്ധതികളിലാണ് റീറ്റ്‌സ് നിക്ഷേപം നടത്തുക. അതുവഴി നിക്ഷേപകന് കാലതാമസം കൂടാതെ വരുമാനം കിട്ടുന്ന സാഹചര്യം ഉറപ്പാക്കാന്‍ കഴിയും. മുടക്കിയ മുതലിന് വാടകയെന്ന പോലെ സ്ഥിരമായൊരു വരുമാനം നിക്ഷേപകന് കിട്ടിക്കൊണ്ടിരിക്കും.
പല റീറ്റ്‌സും ഓഹരി വിപണിയില്‍ ലിസ്റ്റ് ചെയ്തിട്ടുണ്ട്. ഒരു കമ്പനിയുടെ ഓഹരിയില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതു പോലെ റീറ്റ്‌സിലെ നിക്ഷേപങ്ങളും യൂണിറ്റുകളായി ലഭിക്കും. ഓഹരി വിപണിയില്‍ സാധാരണ ഷെയറുകളെപ്പോലെ തന്നെ എപ്പോള്‍ വേണമെങ്കിലും വാങ്ങുകയും വില്‍ക്കുകയും ചെയ്യാം. ചില റീറ്റ്‌സുകള്‍ സ്വകാര്യ ഫണ്ടാണ്. അത് ചുരുക്കം ചില വ്യക്തികളുടേതായിരിക്കും. ഇന്ത്യയില്‍ പ്രചാരത്തിലുള്ള ചില റീറ്റ്‌സുകള്‍ ഇവയാണ്: Embassy Office Park REIT, Mindspace Business Park REIT, Brookfield India Real Estate Trust.
ഒരു പദ്ധതിയിലെ മുടക്കുമുതലില്‍ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന്റെ 90 ശതമാനവും ഫണ്ട് കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന സ്ഥാപനം നിക്ഷേപകന് നല്‍കിയിരിക്കണമെന്നാണ് നിയമം. കൃത്യമായൊരു വരുമാനം പ്രതീക്ഷിക്കാന്‍ അത് റീറ്റ്‌സ് നിക്ഷേപകനെ സഹായിക്കുന്നു. വര്‍ഷത്തില്‍ രണ്ടു തവണയെങ്കിലും ഡിവിഡന്റ് അഥവാ, ലാഭവിഹിതം കിട്ടും. അതില്‍ കൂടുതല്‍ തവണ നല്‍കുന്നതിനോ പ്രത്യേക ലാഭവിഹിതം അനുവദിക്കുന്നതിനോ തടസമില്ല.
റീറ്റ്‌സിന്റെ പരിമിതികള്‍
ബാങ്കുകളുടെയും മറ്റും പലിശ നിരക്കുകളില്‍ വരുന്ന മാറ്റം റീറ്റ്‌സിനെ ബാധിക്കും. ഉദാഹരണത്തിന്, ബാങ്ക് പലിശ വര്‍ധിപ്പിച്ചാല്‍ റീറ്റ്‌സിന്റെ ലാഭവിഹിതം അത്ര ആകര്‍ഷകമായെന്നു വരില്ല. ലിമിറ്റഡ് സെക്യൂരിറ്റി ആയതിനാല്‍ ഓഹരി വിപണിയിലെ ചാഞ്ചാട്ടങ്ങള്‍ക്ക് വിധേയമായിരിക്കും ഈ നിക്ഷേപം.
ഇന്‍വിറ്റ്‌സ് (InvITs)
റീറ്റ്‌സുമായി വളരെ സാമ്യമുള്ള ഒരു നിക്ഷേപമാണ് ഇന്‍വിറ്റ്‌സ്. റീറ്റ്‌സ് റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റിലാണ് പണമിറക്കുന്നതെങ്കില്‍ ഇന്‍വിറ്റ്‌സ് അടിസ്ഥാന സൗകര്യ വികസന പദ്ധതികളിലാണ്. ദേശീയ പാത, വൈദ്യുതി വിതരണ ലൈനുകള്‍, ടെലികോം ടവറുകള്‍ തുടങ്ങിയ വന്‍കിട പദ്ധതികളില്‍ മുടക്കുന്നതിന്റെ വരുമാനത്തില്‍ നിന്നാണ് ചില്ലറ നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് ആനുപാതിക വിഹിതം നല്‍കുന്നത്. അടിസ്ഥാന സൗകര്യ പദ്ധതികള്‍ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് പദ്ധതികളേക്കാള്‍ ഒരുപടി കൂടി വരുമാന കൃത്യത ഉറപ്പാക്കുന്നുവെന്ന് കാണുന്ന നിക്ഷേപകരുണ്ട്. ചെറിയ മുതല്‍മുടക്കു കൊണ്ട് വലിയ നിക്ഷേപ പദ്ധതികളില്‍ അംഗമാകാന്‍ റീട്ടെയില്‍ നിക്ഷേപകരെ ഇന്‍വിറ്റ്‌സ് സഹായിക്കുന്നു. വ്യത്യസ്തമായൊരു പദ്ധതിയില്‍ നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള അവസരം കൂടിയാണ് ലഭിക്കുന്നത്.
ഇന്‍വിറ്റ്‌സിന്റെ പരിമിതികള്‍
ഇന്‍ഫ്രാസ്ട്രക്ചര്‍ പ്രോജക്ടുകളായതു കൊണ്ട് സര്‍ക്കാറിന്റെ നിയന്ത്രണങ്ങളും അതില്‍ വരുത്തുന്ന മാറ്റങ്ങളും വരുമാനത്തെ ബാധിക്കാം. ഓഹരി വിപണിയില്‍ ലിസ്റ്റ് ചെയ്തിട്ടുള്ളതിനാല്‍ വിപണിയിലെ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകള്‍ ഈ നിക്ഷേപ പദ്ധതിക്കും ബാധകം.
ഹിന്‍ഡന്‍ബര്‍ഗും വിവാദവും
ഓഹരി വിപണിയില്‍ വലിയ പ്രതികരണങ്ങള്‍ക്ക് ഇടയാക്കുന്ന വിധം റിപ്പോര്‍ട്ടുകള്‍ അവതരിപ്പിച്ചിട്ടുള്ള ഒരു സാമ്പത്തിക ഗവേഷണ സ്ഥാപനമാണിത്. അമേരിക്കയിലെ ന്യൂയോര്‍ക്കാണ് ആസ്ഥാനം. കോര്‍പറേറ്റ് രംഗത്തു നടക്കുന്ന പല അഴിമതികളും അന്വേഷിച്ച ഞെട്ടിക്കുന്ന വിവരങ്ങളാണ് ഇവര്‍ പുറത്തു വിടുന്നത്. അദാനി ഗ്രൂപ്പിനെക്കുറിച്ച് കുറച്ചുകാലം മുമ്പ് പുറത്തിറക്കിയ റിപ്പോര്‍ട്ട് ഇന്ത്യന്‍ ഓഹരി വിപണിയെത്തന്നെ ഉലച്ചു. അദാനി ഗ്രൂപ്പിനെ പ്രതിസന്ധിയിലാക്കി. എന്നാല്‍ മാര്‍ക്കറ്റില്‍ ഇവര്‍ക്ക് അത്ര വലിയ സ്വീകാര്യതയില്ലെന്നു കാണുന്നവരുണ്ട്. റിപ്പോര്‍ട്ട് പുറത്തു വിടുന്നതിനൊപ്പം ബന്ധപ്പെട്ട കമ്പനിയുടെ ഓഹരികള്‍ ഷോര്‍ട്ട് സെല്ലിങ് നടത്തുന്നത് പതിവാണ്. ഓഹരിക്ക് വിലയിടിയുമ്പോള്‍ കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് വാങ്ങി വലിയ ലാഭമുണ്ടാക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
സെബി അധ്യക്ഷക്ക് എതിരായ ആരോപണങ്ങള്‍
ഓഹരി വിപണിയില്‍ വിപുലാധികാരങ്ങളുള്ള നിയന്ത്രണ സ്ഥാപനമാണ് സെബി. ഇപ്പോഴത്തെ ചെയര്‍പേഴ്‌സണ്‍ മാധബി പുരി ബുച്ച് കര്‍ക്കശ സ്വഭാവക്കാരിയെങ്കിലും, വിവാദത്തില്‍ പെട്ടത് ശ്രദ്ധേയം. അഹമ്മദാബാദ് ഐ.ഐ.എമ്മില്‍ നിന്ന് പാസായ ശേഷം ഏറെക്കാലം ഐ.സി.ഐ.സി.ഐ ബാങ്കിലും ഐ.സി.ഐ.സി.ഐ ഗ്രൂപ്പ് കമ്പനികളിലും ശ്രദ്ധേയമായ പ്രവര്‍ത്തനം നടത്തി. മാധബി പുരി ബുച്ചിന് എംബസി ഓഫീസ് പാര്‍ക്ക് റിറ്റ്‌സില്‍ നിക്ഷേപം ഉണ്ടെന്നാണ് ഹിന്‍ഡന്‍ബര്‍ഗ് റിപ്പോര്‍ട്ട്. ഇന്ത്യയിലെ മുന്‍നിര REIT ആണിത്. സെബി മേധാവിയെന്ന നിലയില്‍ ഈ സ്ഥാപനങ്ങളെ നിയന്ത്രിക്കുന്ന ചുമതല മാധബി ബുച്ചിനുണ്ട്. അങ്ങനെയൊരാള്‍ക്ക് സെബിക്കുള്ളിലെ വിവരങ്ങള്‍ ഉണ്ടാവുക സ്വാഭാവികം.
മാധബിയുടെയും ഭര്‍ത്താവിന്റെയും ചില നിക്ഷേപങ്ങളെ അദാനി ഗ്രൂപ്പുമായി ബന്ധപ്പെടുത്തിയും ആക്ഷേപങ്ങളുണ്ട്. അദാനി ഗ്രൂപ്പിന് റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് വലിയ സാന്നിധ്യമുണ്ട്. സെബി അധ്യക്ഷയുടെ നടപടികള്‍ അദാനി ഗ്രൂപ്പിനും മറ്റും അനുകൂലമായി വരാനുള്ള സാധ്യതകളാണ് ഹിന്‍ഡന്‍ബര്‍ഗ് ഉയര്‍ത്തി കാണിക്കുന്നത്. രാജ്യത്തെ പ്രമുഖമായ ധനകാര്യ നിയന്ത്രണ സ്ഥാപനത്തെ നയിക്കാന്‍ ബാധ്യസ്ഥയായ വ്യക്തിക്ക് സ്വന്തമായി ഇത്തരം നിക്ഷേപങ്ങള്‍ ആകാമോ? വിശ്വാസ്യത തന്നെ ചോദ്യം ചെയ്യപ്പെടാന്‍ അത് ഇടയാക്കും. വരുംദിവസങ്ങളില്‍ കൂടുതല്‍ വിവരങ്ങള്‍ പുറത്തു വരുമെന്നാണ് കാണേണ്ടത്.
(ഐ.സി.ഐ.സി.ഐ ബാങ്ക് റിട്ട. ഡപ്യൂട്ടി ജനറല്‍ മാനേജരാണ് ലേഖകന്‍)
