കെട്ടിട നിര്മാണ ചട്ടങ്ങളിലെ പുതിയ ഭേദഗതിയിലൂടെ കേരളത്തിലെ റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് വിപണി പുതിയ പ്രതിസന്ധിയിലേക്കു വീഴുമെന്ന ആശങ്ക ശക്തം. നിര്മാണച്ചെലവ് ഗണ്യമായി ഉയര്ത്തി ബില്ഡര്മാര്ക്കും ഉപഭോക്താക്കള്ക്കും കുരുക്കായി മാറുന്നതാണ് ഇതിലെ പല നിബന്ധനകളുമെന്ന് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ പ്രമുഖര് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
1999-ലെ കേരള മുനിസിപ്പാലിറ്റി കെട്ടിട നിര്മാണ ചട്ടവും 2011-ലെ കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിര്മാണ ചട്ടവും ഭേഗതി ചെയ്താണ് നവംബര് എട്ടിന് പുതിയ വിജ്ഞാപനം ഇറക്കിയത്. കെട്ടിട നിര്മ്മാണത്തിനുള്ള ഭൂമിയുടെ ലഭ്യത കുറയ്ക്കാനിടയാക്കുന്ന നിബന്ധനകള് ഇതില് ഉള്പ്പെടുന്നുവെന്നതാണ് പ്രധാന വിമര്ശനം. ഇതു മൂലം ഫ്ളാറ്റുകളുടെ വില ഉയരും.
8,000 - 18,000 ചതുരശ്ര മീറ്റര് വിസ്തീര്ണമുള്ള പാര്പ്പിട സമുച്ചയങ്ങള്ക്ക് പഴയ ചട്ടം അനുസരിച്ച് ആറു മീറ്ററിന്റെ റോഡ് ഫ്രണ്ടേജ് മതിയായിരുന്നു. അതേസമയം, ഇനി ഏഴു മീറ്റര് റോഡ് ഫ്രണ്ടേജ് ഉള്ളിടത്തേ 8,000 ചതുരശ്ര മീറ്ററിനു മുകളില് വിസ്തീര്ണമുള്ള സമുച്ചയങ്ങള് പണിയാന് കഴിയൂ. ഏഴു മീറ്റര് റോഡ് ഫ്രണ്ടേജ് ഇല്ലെങ്കില് 18,000 ചതുരശ്ര മീറ്ററിനു പകരം 8,000 ചതുരശ്ര മീറ്ററിനു താഴേക്ക് പ്ലാന് മാറ്റേണ്ടി വരും. ഇതുമൂലം ഫ്ളാറ്റ് ഉപഭോക്താക്കള് ഉയര്ന്ന വില നല്കാന് നിര്ബന്ധിതരാകും.12,000 ചതുരശ്ര മീറ്ററിലധികമാണ് കെട്ടിടവിസ്തീര്ണമെങ്കില് 10 മീറ്റര് വീതിയുള്ള റോഡ് നിര്ബന്ധം.കേരളത്തില് പ്രധാന റോഡുകള്ക്കു മാത്രമേ ഏഴു മീറ്ററിലധികം വീതിയുള്ളൂ എന്ന കാര്യം നിയമ ഭേദഗതി വരുത്തിയവര് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതായിരുന്നുവെന്ന് കൊച്ചിയിലെ പ്രമുഖ ബല്ഡര്മാരിലൊരാളായ 'സ്ഥാവര' കണ്സ്ട്രക്ഷന്സ് മാനേജിംഗ് ഡയറക്ടര് എ.സി ജോസഫ് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
തറവിസ്തീര്ണ അനുപാതം (എഫ്.എ.ആര്.) കണക്കാക്കുന്നതില് വരുത്തിയ മാറ്റവും ഫ്ളാറ്റുകളുടെ വില ഗണ്യമായി ഉയരാനിടയാക്കുന്നതാണ്.
ലിഫ്റ്റ്, പാര്ക്കിങ് ഏരിയ, പൈപ്പുകള്ക്കായുള്ള ഡക്ട് ഏരിയ, ബാല്ക്കണിയുടെ 50 ശതമാനം എന്നിവ ഇതുവരെ എഫ്.എ.ആറില് പെടുത്തിയിരുന്നില്ല. എന്നാല്, പുതിയ ഭേദഗതിയിലൂടെ അതുകൂടി എഫ്.എ.ആറില് പെടും. അതിനും ഫീസും നല്കേണ്ടി വരും. ഇതോടെ നിര്മാണച്ചെലവ് 20-25 ശതമാനം ഉയരുമെന്നാണ് ബില്ഡര്മാര് കണക്കാക്കുന്നത്. കാര് പാര്ക്കിംഗിന്റെ ഇനത്തില് 200 ചതുരശ്ര അടിയുടെ പണം ഉപഭോക്താവിന് കയ്യില് നിന്നു പോകും.നിലവില് ശരാശരി ഒന്നര ലക്ഷം രൂപ വരുന്ന സ്ഥാനത്താണിതെന്ന് ജോസഫ് പറഞ്ഞു.
ഇതുവരെ ഒരു വാഹനം പാര്ക്ക് ചെയ്യാന് 2.70 മീറ്റര് വീതിയില് സ്ഥലം മാറ്റിവെച്ചാല് മതിയായിരുന്നു. ഇനി മൊത്തം നിര്മിത വിസ്തൃതി നോക്കും. പാര്ക്കിങ്ങിന് അഞ്ചിലൊന്നോളം അധിക സ്ഥലം കണ്ടെത്തേണ്ടിവരും. ഒരു വാഹനം പാര്ക്ക് ചെയ്യാന് മൂന്നു മീറ്റര് നിര്ബന്ധമാകും. കൂടുതല് വാഹനങ്ങള് പാര്ക്ക് ചെയ്യുന്ന സ്ഥലത്ത് വണ്വേയാണെങ്കില് മൂന്നര മീറ്ററും ടു വേയാണെങ്കില് അഞ്ചര മീറ്ററും പാര്ക്കിങ്ങിനു വേണ്ട വീതിയായി കണക്കാക്കും. മുമ്പില് നിര്ത്തിയിട്ട വാഹനം എടുക്കാതെ പിറകിലെ വാഹനത്തിനു മാറാനാവില്ലെന്ന പ്രശ്നം പരിഹരിക്കാനാണിത്.
നോട്ട് നിരോധനം, സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യം എന്നിവ മൂലം തളര്ച്ചയിലായിരുന്ന റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല കേന്ദ്ര സര്ക്കാര് പ്രഖ്യാപിച്ച ഉത്തേജന നടപടികളുടെ വെളിച്ചത്തില് ചെറിയ തോതില് പ്രതീക്ഷ വീണ്ടെടുത്തുവരുമ്പോഴാണ് പുതിയ തിരിച്ചടിയുണ്ടായിരിക്കുന്നത്. ഉപഭോക്താവിന് ചതുരശ്ര മീറ്ററിന് 700- 800 രൂപയുടെ അധിക ബാധ്യത വരാനാണ് സാധ്യത.ഇതു സംബന്ധിച്ച് വ്യാപകമായി ഉയര്ന്നുകഴിഞ്ഞ പരാതികള് കണക്കിലെടുത്ത് പരിഹാരമാര്ഗം കണ്ടെത്താന് സര്ക്കാര് ശ്രമിക്കാത്ത പക്ഷം വലിയ പ്രത്യാഘാതമുണ്ടാകുമെന്ന അഭിപ്രായമാണ് മിക്ക ബില്ഡര്മാര്ക്കുമുള്ളത്. പുതിയ വിജ്ഞാപനത്തില് പല അപാകതകളുമുള്ളതായി ക്രെഡായ് കേരള മുന് ചെയര്മാന് ഡോ. നജീബ് സക്കറിയ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
ചീഫ് ടൗണ് പ്ലാനര് (സിടിപി) മുഖേന അപ്പലേറ്റ് അപേക്ഷകള് സ്വീകരിക്കാനുള്ള സംവിധാനം പുനഃസ്ഥാപിക്കുന്നതിനെച്ചൊല്ലിയും വിമര്ശനമുയരുന്നുണ്ട്. അഴിമതിക്കും ക്രമക്കേടുകള്ക്കും ഇടയാക്കുമെന്നു കണ്ട് എല് ഡി എഫ് സര്ക്കാര് 1999ല് ഉപേക്ഷിച്ചതാണിത്. വിവിധ ജില്ലകളില് നിന്നു കെട്ടിടനിര്മാണ ചട്ടലംഘനത്തില് ഇളവു തേടി തിരുവനന്തപുരത്തേക്ക് അപേക്ഷകളൊഴുകിയപ്പോള് ഇളവു നേടിയെടുക്കാന് ഏജന്റുമാര് രംഗത്തിറങ്ങി. തുടര്ന്നാണ് സര്ക്കാര് ചട്ടം ലഘൂകരിച്ചത്.
നവംബര് 8 ലെ പുതിയ വിജ്ഞാപന പ്രകാരം ചട്ടങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഇളവിനുള്ള അപേക്ഷകള് നിര്ദിഷ്ട ഫോമില് സിടിപി വഴി നല്കണം. സിടിപിയുടെ ശുപാര്ശകളിന്മേല് സര്ക്കാര് തീരുമാനമെടുക്കും. അപേക്ഷകള്ക്കു ഫീസ് സര്ക്കാര് നിശ്ചയിക്കും. കെട്ടിടനിര്മാണത്തില് 5% വരെ ചട്ടലംഘനം കണ്ടെത്തിയാല് ഉദ്യോഗസ്ഥര്ക്ക് ഇളവു നല്കാന് അധികാരം ഉണ്ടായിരുന്നു. ആ സ്ഥാനത്ത് ഇനി 15 % വരെ ചട്ടലംഘനങ്ങള്ക്ക് ഇളവു നല്കാം.
Read DhanamOnline in English
Subscribe to Dhanam Magazine
