ചൈനീസ് സമ്പദ്വ്യവസ്ഥയുടെ പകുതിയോളം വളര്ച്ചയെ താങ്ങിനിര്ത്തിയിരുന്ന റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ഇന്ന് വന് തകര്ച്ചയെ അഭിമുഖീകരിക്കുകയാണ്. ഒരു കാലത്ത് ചൈനയിലെ സാധാരണക്കാരുടെ സമ്പദ്സമൃദ്ധിയുടെ പ്രതീകമായിരുന്ന വീടുകള് ഇന്ന് വില്ക്കാന് പോലും കഴിയാത്ത ബാധ്യതയായി മാറിക്കഴിഞ്ഞു. കഴിഞ്ഞ രണ്ട് പതിറ്റാണ്ടുകളായി ചൈനീസ് ജനത കഷ്ടപ്പെട്ട് ഉണ്ടാക്കിയെടുത്ത സ്വപ്നതുല്യമായ വളര്ച്ചയാണ് ഈ ഒരൊറ്റ തകര്ച്ചയോടെ പൂര്ണ്ണമായും ഇല്ലാതായത്.
അന്താരാഷ്ട്ര സാമ്പത്തിക ഏജന്സിയായ ബാങ്ക് ഫോര് ഇന്റര്നാഷണല് സെറ്റില്മെന്റ്സ് (BIS) പുറത്തുവിട്ട ഏറ്റവും പുതിയ റിപ്പോര്ട്ടുകള് പ്രകാരം, ചൈനയിലെ ഇന്ഫ്ലേഷന് അഡ്ജസ്റ്റഡ് പ്രോപ്പര്ട്ടി പ്രൈസ് ഇന്ഡെക്സ് (യഥാര്ത്ഥ ഭവന വില സൂചിക) ഇപ്പോള് 2006-ലെ നിലവാരത്തിലേക്ക് തകര്ന്നു വീണിരിക്കുകയാണ്. അതായത് കഴിഞ്ഞ 20 വര്ഷത്തെ കഠിനാധ്വാനം കൊണ്ട് വിപണിയിലുണ്ടായ എല്ലാ മൂല്യവര്ധനയും വെറും നാല് വര്ഷം കൊണ്ട് തുടച്ചുനീക്കപ്പെട്ടു.
2010-ലെ വിപണി വിലയെ '100' എന്ന ബേസ് പോയിന്റായി കണക്കാക്കിയാല് 2006-ല് 90-ല് താഴെയായിരുന്ന ഇന്ഡെക്സ്, ചൈനീസ് സര്ക്കാരിന്റെ വമ്പന് പ്രോത്സാഹനത്തിലും ജനങ്ങളുടെ അമിത ആവേശത്തിലും കുതിച്ചുയര്ന്ന് 2021-ന്റെ മധ്യത്തില് '113' പോയിന്റ് എന്ന റെക്കോര്ഡ് ഉയരത്തിലെത്തിയിരുന്നു. എന്നാല് 2021-ന് ശേഷം വിപണി കുത്തനെ താഴേക്ക് പതിക്കാന് തുടങ്ങി. നിലവില് 2026-ല് ഈ സൂചിക '85'-നും താഴേക്ക് എത്തിനില്ക്കുന്നു. അതായത്, 2010-ല് ഉണ്ടായിരുന്നതിനേക്കാള് മോശം അവസ്ഥയിലാണ് ഇന്ന് ചൈനയിലെ വസ്തുവില.
ഈ ഇടിവ് മൂലം ഏകദേശം 18 മുതല് 20 ട്രില്യണ് യു.എസ് ഡോളര് (ഏകദേശം 1,500 ലക്ഷം കോടിയിലധികം ഇന്ത്യന് രൂപ) മൂല്യമുള്ള സ്വത്താണ് ചൈനീസ് കുടുംബങ്ങള്ക്ക് മാത്രം നഷ്ടമായത്. ഇത് ചൈനയുടെ ആകെ വാര്ഷിക ജി.ഡി.പിയേക്കാള് കൂടുതലാണ്! ഗോള്ഡ്മാന് സാക്സിന്റെ (Goldman Sachs) വിലയിരുത്തല് പ്രകാരം, ഈ റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് തകര്ച്ച കാരണം 2024, 2025 വര്ഷങ്ങളില് ചൈനയുടെ വാര്ഷിക ജി.ഡി.പി (GDP) വളര്ച്ചയില് രണ്ട് ശതമാനത്തോളം കുറവുണ്ടായിട്ടുണ്ട്. 2025-ല് മാത്രം റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങളില് 17.2 ശതമാനത്തിന്റെ ഇടിവാണ് രേഖപ്പെടുത്തിയത്.
മേയ് മാസത്തില് ചൈനയിലെ 70 നഗരങ്ങളിലെ പുതിയ വീടുകളുടെ വിലയില് മുന്വര്ഷത്തെ അപേക്ഷിച്ച് 3.5 ശതമാനം ഇടിവുണ്ടായി. തുടര്ച്ചയായ 35-ാം മാസമാണ് വില താഴുന്നത്. 2025 മേയ്ക്ക് ശേഷമുള്ള ഏറ്റവും വേഗതയേറിയ ഇടിവ് കൂടിയാണിത്.
ചൈനയിലെ റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് തകര്ച്ച പെട്ടെന്ന് ഒരു ദിവസം ഉണ്ടായതല്ല. പതിറ്റാണ്ടുകളായി രൂപപ്പെട്ടുവന്ന ഒരു വലിയ സാമ്പത്തിക കുമിള (Economic Bubble) പൊട്ടിയതിന്റെ പരിണതഫലമാണിത്. റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികള് അമിതമായി കടമെടുത്ത് കൂട്ടത്തോടെ പ്രോജക്ടുകള് ചെയ്യുന്നത് തടയാന് 2020-ല് ചൈനീസ് സര്ക്കാര് 'ത്രീ റെഡ് ലൈന്സ്' (Three Red Lines) എന്ന പേരില് കര്ശനമായ വായ്പാ നിയന്ത്രണങ്ങള് കൊണ്ടുവന്നു. ഇതോടെ കമ്പനികള്ക്ക് പുതിയ വായ്പകള് കിട്ടാതായി.
ചൈനയിലെ ഏറ്റവും വലിയ പ്രോപ്പര്ട്ടി ഡെവലപ്പറായ 'എവര്ഗ്രാന്ഡെ' (Evergrande) 300 ബില്യണ് ഡോളറിലധികം കടബാധ്യതയോടെ തകര്ന്നടിഞ്ഞത് ഇതിനെത്തുടര്ന്നാണ്. പിന്നാലെ കണ്ട്രി ഗാര്ഡന് (Country Garden) ഉള്പ്പെടെയുള്ള മുന്നിര കമ്പനികളും തകര്ന്നു.
ചൈനയിലെ 90 ശതമാനത്തിലധികം വീടുകളും 'പ്രീ-സെയില്സ്' (Pre-sales) മാതൃകയിലാണ് വിറ്റിരുന്നത്. അതായത് കെട്ടിടം പണിയുന്നതിന് മുന്പ് തന്നെ ഉപഭോക്താക്കള് മുഴുവന് പണവും ബാങ്ക് ലോണിലൂടെ കമ്പനികള്ക്ക് നല്കണം. കമ്പനികള് തകര്ന്നതോടെ ലക്ഷക്കണക്കിന് ആളുകളുടെ പണം നഷ്ടപ്പെടുകയും ഫ്ലാറ്റുകളുടെ പണി പാതിവഴിയില് നില്ക്കുകയും ചെയ്തു. വീട് ലഭിക്കില്ലെന്ന് ഉറപ്പായതോടെ ലക്ഷക്കണക്കിന് ഉപഭോക്താക്കള് ബാങ്ക് ലോണ് തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നത് കൂട്ടത്തോടെ നിര്ത്തിവെച്ചു (Mortgage Boycott). ഇത് ബാങ്കിംഗ് മേഖലയെയും പ്രതിസന്ധിയിലാക്കി.
ആവശ്യക്കാരേക്കാള് കൂടുതല് വീടുകള് നിര്മ്മിച്ചുകൂട്ടിയതാണ് ചൈന ചെയ്ത വലിയ തെറ്റ്. ചൈനയില് നിലവില് പണിതീര്ത്തതും പണിതിട്ടതുമായ ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്ന വീടുകളില് മാത്രം ഏകദേശം 9 കോടി ആളുകള്ക്ക് താമസിക്കാം എന്നാണ് കണക്ക്. മനുഷ്യരില്ലാത്ത, വമ്പന് ആകാശചുംബികളായ കെട്ടിടങ്ങള് മാത്രമുള്ള 'പ്രേത നഗരങ്ങള്' (Ghost Cities) ഇന്ന് ചൈനയിലെ സ്ഥിരം കാഴ്ചയാണ്.
കഴിഞ്ഞ കുറച്ചു വര്ഷങ്ങളായി ചൈനയിലെ ജനസംഖ്യ വര്ധിക്കുന്നതിന് പകരം കുറഞ്ഞുവരികയാണ് (Negative Population Growth). യുവാക്കളുടെ എണ്ണം കുറയുകയും പ്രായമായവരുടെ എണ്ണം കൂടുകയും ചെയ്യുന്നു. വിവാഹം കഴിക്കുന്നവരുടെയും പുതിയ കുടുംബങ്ങള് ആരംഭിക്കുന്നവരുടെയും എണ്ണം കുറഞ്ഞതോടെ റിയല് എസ്റ്റേറ്റിനുള്ള സ്വാഭാവികമായ ഡിമാന്ഡ് എന്നെന്നേക്കുമായി ഇല്ലാതായി.
ചൈനീസ് സര്ക്കാര് വിപണിയെ ഉണര്ത്താന് പലിശനിരക്കുകള് കുറയ്ക്കുകയും, ഡൗണ് പേയ്മെന്റുകള് ഒഴിവാക്കുകയും, വിറ്റുപോകാത്ത ഫ്ളാറ്റുകള് സര്ക്കാര് നേരിട്ട് വാങ്ങി കുറഞ്ഞ ചെലവില് വാടകയ്ക്ക് നല്കാന് പദ്ധതികള് ഇടുകയും ചെയ്യുന്നുണ്ടെങ്കിലും അതൊന്നും ഫലം കാണുന്നില്ല. പുതിയ ഫ്ളാറ്റുകള് വാങ്ങാന് ആളില്ലാത്തതിന് പുറമെ, നിലവില് കയ്യിലുള്ള വീടുകള് പകുതി വിലയ്ക്ക് വല്ക്കാന് ആളുകള് തയ്യാറായിട്ടും വാങ്ങാന് ആളില്ലാത്ത അവസ്ഥയാണ്. 100 പ്രധാന നഗരങ്ങളില് 88-ലും സെക്കന്ഡറി ഭവന വിലകള് കുത്തനെ ഇടിയുകയാണ്. സമ്പാദ്യത്തിന്റെ 70 ശതമാനവും വീടുകളില് നിക്ഷേപിച്ച സാധാരണക്കാര്ക്ക് ആസ്തി നഷ്ടപ്പെട്ടതോടെ അവര് മറ്റ് സാധനങ്ങള് വാങ്ങുന്നത് വന്തോതില് കുറച്ചു. ഇത് ചൈനയില് കടുത്ത സാമ്പത്തിക മാന്ദ്യത്തിന് (Deflation) കാരണമായിട്ടുണ്ട്.
പണി പാതിവഴിയായ പ്രോജക്ടുകള്ക്ക് ഫണ്ടിംഗ് നല്കുന്നതിനായി ബാങ്ക് വായ്പകള്ക്കായുള്ള 'വൈറ്റ്ലിസ്റ്റ്' (Whitelist) സംവിധാനം വഴി ചൈനീസ് സര്ക്കാര് 7 ട്രില്യണ് യുവാനിലധികം തുക അനുവദിക്കുന്നത് ഉള്പ്പെടെയുള്ള ആശ്വാസ നടപടികള് കൊണ്ടുവന്നിട്ടുണ്ട്. എങ്കിലും, മാര്ച്ചില് റോയിട്ടേഴ്സ് (Reuters) അനലിസ്റ്റുകള്ക്കിടയില് നടത്തിയ സര്വേ സൂചിപ്പിക്കുന്നത് ഈ മേഖലയിലെ പ്രതിസന്ധി തുടരുമെന്നാണ്. 2026-ല് വീടുകളുടെ വില ഇനിയും 4 ശതമാനം കൂടി ഇടിയുമെന്നും, 2027-ഓടെ വിപണി സ്ഥിരത കൈവരിക്കുമെന്നും, 2028-ല് മാത്രമേ നേരിയ തോതിലെങ്കിലും വില വര്ധിക്കാന് സാധ്യതയുള്ളൂവെന്നുമാണ് ഇവരുടെ വിലയിരുത്തല്.
Property bubble burst wipes out nearly $20 trillion in household wealth, dragging the dragon economy into a deep slowdown and leaving valuable lessons for Indian developers.
Read DhanamOnline in English
Subscribe to Dhanam Magazine