സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറച്ചാല്‍ കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ഉണരും
മഹാരാഷ്ട്രയടക്കമുള്ള സംസ്ഥാനങ്ങള്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയില്‍ ഇളവ് വരുത്തിയപ്പോള്‍ സംസ്ഥാനത്തിന്റെ വരുമാനം കൂടുകയാണ് ചെയ്തത്. ഇത് കേരളവും പിന്തുടര്‍ന്നാല്‍ ഇടപാടുകള്‍ വര്‍ധിക്കുകയും വരുമാനം ഉയരുകയും ചെയ്യും.
കോവിഡ് രാജ്യത്താകെ പടര്‍ന്നു പിടിച്ച കാലം. മറ്റെല്ലാ മേഖലയേയും പോലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയും പ്രതിസന്ധിയിലായി. രാജ്യത്തെ പൊതുവായെന്ന പോലെ മഹാരാഷ്ട്രയിലും ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ പേര്‍ തൊഴില്‍ കണ്ടെത്തുന്ന മേഖലകളിലൊന്നാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്. അത് തകരുന്നത് മുംബൈ അടക്കമുള്ള വന്‍നഗരങ്ങളുടെ കാര്യം പോലും അവതാളത്തിലാക്കുന്ന സ്ഥിതി. അപ്പോഴാണ് സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി അഞ്ചു ശതമാനത്തില്‍ നിന്ന് രണ്ടു ശതമാനമാക്കിക്കൊണ്ട് സര്‍ക്കാര്‍ ഉത്തരവിറക്കുന്നത്. 2020 സെപ്തംബര്‍ മുതല്‍ ഡിസംബര്‍ വരെയുള്ള കാലത്തേക്കാണ് ഇളവ് പ്രഖ്യാപിച്ചത്. അതിനു ശേഷം ജനുവരി മുതല്‍ ഈ വര്‍ഷം മാര്‍ച്ച് വരെ കാലത്തേക്ക് ഒരു ശതമാനം വര്‍ധിപ്പിച്ച് മൂന്നു ശതമാനവുമാക്കി. മഹാരാഷ്ട്രയ്ക്ക് പിന്നാലെ മധ്യപ്രദേശ്, കര്‍ണാടക തുടങ്ങിയ സംസ്ഥാനങ്ങളും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറയ്ക്കാന്‍ തയാറായത് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് ഉണര്‍വ് പകര്‍ന്നിരുന്നു.
കേരളത്തില്‍ കൂടുതല്‍
എന്നാല്‍ കേരളം രാജ്യത്ത് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസുമുള്ള സംസ്ഥാനങ്ങളിലൊന്നാണ്. എട്ടു ശതമാനം സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രണ്ടു ശതമാനം രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസും ഈടാക്കുന്നതിന് പുറമേ ജിഎസ്ടിയും നല്‍കേണ്ടതുണ്ട്. അതായത് ആകെ മൂന്നിലൊന്നും ഇത്തരത്തില്‍ സര്‍ക്കാരിലേക്ക് നല്‍കേണ്ടി വരുന്നു.
മാത്രമല്ല, രജിസ്ട്രേഷന്‍ നികുതിയില്‍ വീണ്ടും വര്‍ധന വരുത്തുകയാണെന്നും സ്ര്ക്കാര്‍ അറിയിച്ചിട്ടുണ്ട്. ഒരു ലക്ഷം രൂപയിലേറെ വിലയുള്ള ഭൂമി, കെട്ടിട രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഇടപാടുകള്‍ക്ക് രണ്ടു ശതമാനം അധിക നികുതി ഏര്‍പ്പെടുത്തുമെന്നാണ് കഴിഞ്ഞ ദിവസം സര്‍ക്കാര്‍ അറിയിച്ചത്. സംസ്ഥാന ധനകാര്യ കമ്മീഷന്റെ ശുപാര്‍ശയനുസരിച്ചാണ് ഈ നടപടി. അതേസമയം വ്യാവസായികാവശ്യങ്ങള്‍ക്കുള്ള ഭൂമിയുടെ രജിസ്ട്രേഷന്‍ നികുതിയില്‍ ഒരു ശതമാനം ഇളവ് ബജറ്റില്‍ ധനമന്ത്രി തോമസ് ഐസക് പ്രഖ്യാപിച്ചിട്ടുണ്ട്.
കുറയ്ക്കാന്‍ അനുകൂല സമയം
2015 ന് ശേഷം പിന്നോക്കം പോയ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ മേഖലയ്ക്ക് തിരികെ വരാനുള്ള ഏറ്റവും അനുകൂലമായ സമയാണിത്. കോവിഡിന് ശേഷം സാമ്പത്തിക മേഖല തിരികെ വരുന്നതിന്റെ സൂചനകള്‍ കാണിച്ചു തുടങ്ങിയിട്ടുണ്ട്. സമീപകാല ചരിത്രത്തിലെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ ഭവനവായ്പ പലിശ നിരക്കും ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ പ്രഖ്യാപിച്ചിരിക്കുന്ന റിബേറ്റുകളും ഇപ്പോഴത്തെ സാഹചര്യം അനുകൂലമാക്കുന്നു. ഇതിനു പുറമേ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കൂടി കുറച്ചാല്‍ അത് ആവശ്യക്കാരെ പ്രലോഭിപ്പിക്കുമെന്ന കാര്യത്തില്‍ സംശയമില്ല.
മഹാരാഷ്ട്രയെന്ന ഉദാഹരണം
ദീപക് പരീഖ് കമ്മിറ്റിയുടെ ശുപാര്‍ശ പ്രകാരമാണ് കര്‍ണാടക സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറയ്ക്കാന്‍ തീരുമാനിക്കുന്നത്. അതിശയിപ്പിക്കുന്ന ഫലമാണ് ഇത് സംസ്ഥാനത്തിന് നല്‍കിയത്. ഡിസംബറില്‍ രാജ്യത്തിന്റെ സാമ്പത്തിക തലസ്ഥാനമായ മുംബൈയില്‍ വീട് വില്‍പ്പന സംബന്ധിച്ച രജിസ്ട്രേഷന്‍ കുത്തനെ വര്‍ധിച്ചു. മുന്‍വര്‍ഷത്തെ അപേക്ഷിച്ച് 200 ശതമാനത്തിലേറെയായിരുന്നു വര്‍ധനയെന്നാണ് മഹാരാഷ്ട്ര സര്‍ക്കാര്‍ വെബ്സൈറ്റിലെ കണക്ക്. രജിസ്ട്രേഷന്‍ വര്‍ധിച്ചതോടെ അതുവഴിയുള്ള വരുമാനവും വര്‍ധിച്ചു. 367 കോടി രൂപയാണ് ഇത്തരത്തില്‍ രജിസ്ട്രേഷന്‍ തുകയില്‍ വര്‍ധിച്ചത്. മുന്‍ വര്‍ഷത്തേക്കാള്‍ നാലു ശതമാനം വര്‍ധനയാണ് ലോക്ക് ഡൗണ്‍ കാലമായിട്ടു പോലും ഉണ്ടായത്.
നൈറ്റ് ഫ്രാങ്ക് ഇന്ത്യ പുറത്തു വിട്ട റിപ്പോര്‍ട്ട് പ്രകാരം ഡിസംബറില്‍ മാത്രം മഹാരാഷ്ട്രയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തിരിക്കുന്നത് 19220 യൂണിറ്റുകളാണ്. ജനുവരി തൊട്ട് ഒരു ശതമാനം വര്‍ധന പ്രഖ്യാപിച്ചിരിക്കുന്ന സാഹചര്യത്തില്‍ ഉപഭോക്താക്കള്‍ കൂട്ടത്തോടെ വസ്തു വാങ്ങാനെത്തിയതോടെ ഏതാനും ദിവസം കൊണ്ട് മാത്രം രണ്ടു ദിവസം കൊണ്ട് 3425 യൂണിറ്റ് വിറ്റു പോയി.
കേരളത്തിന് സാധ്യം, അധിക നേട്ടം
കൊച്ചിയിലും തിരുവനന്തപുരത്തും കോഴിക്കോട്ടുമടക്കം നൂറുകണക്കിന് അപ്പാര്‍ട്ടുമെന്റുകളും മറ്റുമാണ് വിറ്റഴിക്കപ്പെടാതെ കിടക്കുന്നത്. സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറച്ചാല്‍ അതില്‍ ഏറെയും വിറ്റുപോകുന്ന സ്ഥിതിയുണ്ടാകും. കെട്ടിടങ്ങള്‍ക്കും ഭൂമിക്കും ഒരേ നികുതി വ്യവസ്ഥയെന്നത് കേരളത്തിന് മാറ്റാവുന്നതാണെന്ന് കേരള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അഥോറിറ്റി (റെറ) ചെയര്‍മാന്‍ പി എച്ച് കുര്യന്‍ പറയുന്നു. 'കെട്ടിടങ്ങള്‍ വില്‍ക്കുമ്പോഴും വാങ്ങുമ്പോഴും ജിഎസ്ടി ഈടാക്കുന്നുണ്ട്. അതിലൂടെ സര്‍ക്കാരിന് വലിയ വരുമാനം ലഭിക്കുന്നു. എന്നാല്‍ ഭൂമി വില്‍പ്പനയില്‍ അതില്ല. അതുകൊണ്ടു തന്നെ ജിഎസ്ടിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറയ്ക്കാം. സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറച്ചു എന്ന കാരണത്താല്‍ മാത്രം ഭൂമി ആരും വില്‍ക്കില്ല. അതേസമയം കെട്ടിടങ്ങള്‍ വാങ്ങാനും വില്‍ക്കാനും തയാറാകും.' പി എച്ച് കുര്യന്‍ പറയുന്നു.
മഹാരാഷ്ട്രയെ മാതൃകയാക്കി അധികം വരുന്ന സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറയ്ക്കാന്‍ കേരളം തയാറായാല്‍ അത് ഇടപാടുകള്‍ വര്‍ധിപ്പിക്കുകയും അതുവഴി വരുമാനത്തില്‍ വലിയ വര്‍ധനവ് ഉണ്ടാക്കുകയും ചെയ്യുമെന്ന് ക്രെഡായ് സംസ്ഥാന ട്രഷറര്‍ എം എ മെഹബൂബ് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. ഇക്കാര്യം നിരവധി തവണ ക്രെഡായ് സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാരിന്റെ ശ്രദ്ധയില്‍പെടുത്തിയതാണെന്നും അദ്ദേഹം പറയുന്നു. സ്ഥലത്തിന്റെ ന്യായവില വര്‍ധിപ്പിച്ചാലും പ്രശ്നമില്ല, സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി കുറയ്ക്കുകയാണ് വേണ്ടത്.
മറ്റൊന്ന് റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ കെട്ടിടങ്ങള്‍ക്കായി ഈടാക്കുന്ന ജിഎസ്ടിയാണ്. നികുതി 10 ശതമാനവും ജിഎസ്ടി അഞ്ചു ശതമാനവും വരുമ്പോള്‍ വലിയൊരു തുക ഉപഭോക്താവ് സര്‍ക്കാരിലേക്ക് അടയ്ക്കണം. ഇന്‍പുട്ട് ടാക്സ് ക്രെഡിറ്റ് ലഭിക്കാത്തതിനാല്‍ ഇത് വലിയ ബാധ്യതയായി മാറുന്നു. അതേസമയം കൊമേഴ്സ്യല്‍ ബില്‍ഡില്‍ ഇത് ലഭിക്കുന്നുണ്ട്. ഇതിനു പുറമേ വിദേശ മലയാളികളുടെ വരവ് കുറഞ്ഞതും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വില്‍പ്പനയെ ബാധിക്കുന്നുണ്ട്. കേരളത്തില്‍ മാത്രമാണ് ഇപ്പോള്‍ ക്വാറന്റൈല്‍ ഉള്ളതെന്നതും വിദേശത്തു നിന്ന് സ്വതന്ത്രമായി യാത്ര ചെയ്യാന്‍ സാധ്യമല്ലാതെ വന്നതും തിരിച്ചടിയാകുന്നുണ്ടെന്ന് മെഹബൂബ് പറയുന്നു.
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി മൂല്യവര്‍ധിത രീതിയിലേക്ക് മാറേണ്ടതിന്റെ ആവശ്യകതയെകുറിച്ചാണ് അസറ്റ് ഹോംസ് മാനേജിംഗ് ഡയറക്റ്റര്‍ വി സുനില്‍കുമാര്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത്. ഒരു വസ്തു മറ്റൊരാളുടെ പേരിലേക്ക് മാറ്റുമ്പോള്‍ സര്‍ക്കാര്‍ ചെയ്യുന്ന സേവനം രേഖകളില്‍ പേരു മാറ്റുന്നു എന്നത് മാത്രമാണ്. അതിന് ഓരോ തവണയും കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോഴും ഭാരിച്ച തുക ഈടാക്കേണ്ട കാര്യമെന്താണെന്ന് അദ്ദേഹം ചോദിക്കുന്നു. രണ്ടാമത് കൈമാറുമ്പോള്‍ വര്‍ധിച്ച തുകയ്ക്ക് മാത്രം നികുതി ഏര്‍പ്പെടുത്തിയാല്‍ മതിയെന്നാണ് അദ്ദേഹത്തിന്റെ പക്ഷം. അമ്പത് വര്‍ഷത്തെ ചരിത്രമെടുത്താല്‍ തന്നെ ഒരു ഭൂമി കൈമാറിയതിലൂടെ ലഭിച്ച നികുതി അതേ ഭൂമിയുടെ വിലയേക്കാള്‍ കൂടുതലായിരിക്കുമെന്നും അദ്ദേഹം പറയുന്നു.
കെട്ടിട നിര്‍മാണ വസ്തുക്കളുടെ വിലക്കയറ്റം ഏറെ ബാധിക്കപ്പെടുമ്പോള്‍ ആശ്വാസനടപടിയെന്ന നിലയില്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ഇളവ് ലഭിക്കുന്നത് മേഖലയ്ക്ക് വലിയ ആശ്വാസമായിരിക്കുമെന്ന് വീഗാലാന്‍ഡ് ഹോംസ് എക്സിക്യൂട്ടിവ് ഡയറക്റ്റര്‍ ബി ജയരാജ് പറയുന്നു. അടുത്തിടെ 25 ശതമാനത്തോളമാണ് കെട്ടിട നിര്‍മാണ വസ്തുക്കള്‍ക്ക് വില കൂടിയത്. മാത്രമല്ല, കോട്ടം പോലുള്ള ചെറിയ പട്ടണങ്ങളില്‍ റബര്‍ അടക്കമുള്ള കാര്‍ഷിക വിളകളുടെ വിലയിടിവും വില്‍പ്പനയെ ബാധിച്ചിട്ടുണ്ട്. പൂര്‍ത്തിയായ പ്രോജക്റ്റുകളില്‍ പലതും വിറ്റു പോകാനുമുണ്ട്. കൊച്ചിടയക്കമുള്ള നഗരങ്ങളില്‍ പുതിയ പ്രോജക്റ്റുകളൊന്നും പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെടുന്നില്ല.
കാര്യമായൊരു ആശ്വാസ പദ്ധതി ലഭിക്കാതെ, ആയിരങ്ങള്‍ക്ക് ഉപജീവനമാര്‍ഗം നല്‍കുന്ന റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് പിടിച്ചു നില്‍ക്കാനാവില്ലെന്നും ബി ജയരാജ് പറയുന്നു.