മലയാളിയുടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് താല്‍പര്യങ്ങള്‍ മാറുന്നു; കണ്ണ് വിദേശത്തേക്കോ?

ചെറുപട്ടണങ്ങളില്‍ വരെ ആകാശം മുട്ടെ ഉയര്‍ന്ന ഫ്ലാറ്റുകൾ,  പ്ലോട്ടുകളായി തിരിച്ച് വില്‍പ്പനക്ക് വെച്ച സ്ഥലങ്ങള്‍, ജില്ലകളില്‍ നിന്ന് ജില്ലകളിലേക്ക് തിരക്കിട്ട് യാത്ര ചെയ്യുന്ന ബ്രോക്കര്‍മാര്‍, വിശ്രമമില്ലാതെ കെട്ടിടങ്ങളുടെ നിര്‍മാണം, പാതയോരങ്ങളില്‍ ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ കൂറ്റന്‍ പരസ്യബോര്‍ഡുകള്‍....ഈ നൂറ്റാണ്ടിന്റെ തുടക്കത്തില്‍ കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ നേര്‍ ചിത്രങ്ങളായിരുന്നു ഇതെല്ലാം. വീട് വെക്കാനും വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങള്‍ നിര്‍മിക്കാനും നിക്ഷേപമാക്കി മാറ്റാനും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ക്ക് ഡിമാന്റ് കൂടിയ കാലമായിരുന്നു അത്. നൂറ്റാണ്ടിന്റെ ആദ്യ ദശകം വരെ തുടര്‍ന്ന ഈ മുന്നേറ്റത്തിന് പിന്നീട് തളര്‍ച്ച സംഭവിച്ചോ? കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാരിന്റെ നോട്ട് നിരോധനവും കോവിഡും ഉയര്‍ന്ന രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസുകളും സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധികളും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ വലിയ തിരിച്ചടിയുണ്ടാക്കുകയായിരുന്നു. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ വില വലിയ തോതില്‍ വര്‍ധിച്ചതോടെ മധ്യവര്‍ഗത്തിന് പോലും എത്തിപ്പിടിക്കാനെത്താത്ത ഉയരത്തിലായി. മറിച്ചു വിറ്റ് ലാഭമുണ്ടാക്കാമെന്ന പ്രതീക്ഷയില്‍ ഉയര്‍ന്ന വിലയില്‍ സ്ഥലം വാങ്ങിയ കമ്പനികളും വ്യക്തികളും അക്ഷരാര്‍ത്ഥത്തില്‍ കുടുങ്ങി. നഷ്ടത്തില്‍ വില്‍ക്കാന്‍ ആരും തയ്യാറാകാതിരുന്നതോടെ ഡിമാന്റ് കുറഞ്ഞു. രംഗം നിശ്ചലമായി. കേരളത്തിൽ നിക്ഷേപം നടത്തുന്ന കാര്യത്തിൽ മുന്നിൽ നിന്ന പ്രവാസി സമൂഹത്തിൻ്റെ കാഴ്ചപ്പാടിലും മാറ്റം വന്നിരിക്കുന്നു. ഇതിനെല്ലാമിടയിൽ വാങ്ങാനുള്ളവരുടെ എണ്ണത്തേക്കാൾ  വില്‍ക്കാനുള്ളവരുടെ എണ്ണം കൂടുന്നു. അതാണ് ഇപ്പോഴത്തെ കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ അവസ്ഥ. അപ്പോഴും ഈ മേഖലയെ നിലനിര്‍ത്തുന്നത് അത്യാവശ്യക്കാര്‍ മാത്രമാണ്. സ്വന്തമായൊരു വീടുവെക്കാനായി സ്ഥലം വാങ്ങുന്നവരും നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയായ ഫ്ലാറ്റുകൾ വാങ്ങുന്നവരുമാണ് ഇന്ന് രംഗത്തുള്ളത്.

പ്രവാസി നിക്ഷേപം വഴിമാറുന്നു

കേരളത്തിന്റെ സമസ്ത മേഖലകളിലും പ്രവാസികളുടെ കയ്യൊപ്പ് പ്രധാനമാണ്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ അടുത്ത കാലം വരെ പ്രവാസികളുടെ നിക്ഷേപം പ്രധാന ഘടകമായിരുന്നു. ഉള്‍നാടന്‍ ഗ്രാമങ്ങളില്‍ പോലും വലിയ സ്ഥലങ്ങള്‍ വാങ്ങി കൂറ്റന്‍ വീടുകള്‍ നിര്‍മിക്കുന്നതായിരുന്നു ഒരു കാലത്ത് പ്രവാസികളുടെ രീതി. വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങള്‍ നിര്‍മിച്ച് വാടകക്ക് നല്‍കി വരുമാനം നിലനിര്‍ത്താനും പലരും മുന്നോട്ടു വന്നു. എന്നാല്‍ വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങള്‍ ആവശ്യത്തില്‍ അധികമാകുന്ന കാഴ്ചയാണ് ഇന്ന് കേരളത്തില്‍ കാണുന്നത്. കെട്ടിടങ്ങളിലെ എല്ലാ മുറികളും വാടകക്കെടുക്കാന്‍ ആളെ കിട്ടുന്നില്ല. നിക്ഷേപത്തിന്റെ നാലു ശതമാനം മാത്രമാണ് വരുമാനമെന്നതാണ് കെട്ടിടങ്ങളുടെ കണക്ക്. ബാങ്ക് നിക്ഷേപത്തിന് എട്ട് ശതമാനം വരെ ലഭിക്കുമ്പോള്‍ കോടികള്‍ മുടക്കി കുറഞ്ഞ വരുമാനം ലഭിക്കുന്ന മാര്‍ഗങ്ങളില്‍ നിന്ന് പ്രവാസികളും പിന്‍മാറാന്‍ തുടങ്ങി. അപ്പോഴും കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ പിടിച്ചു നിര്‍ത്തുന്നത് നാട്ടിലെ സര്‍ക്കാര്‍ ഉദ്യോഗസ്ഥരും ബിസിനസുകാരുമായ മധ്യവര്‍ഗമാണ്.

ഗോള്‍ഡന്‍ വിസയും പുതിയ വഴികളും

ദുബൈ ഭരണകൂടം വിദേശികള്‍ക്ക് നല്‍കുന്ന ഗോള്‍ഡന്‍ വിസ കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക് തിരിച്ചടിയാകുന്നുണ്ടോ? ഉണ്ടെന്നാണ് പുതിയ അനുഭവങ്ങള്‍ തെളിയിക്കുന്നത്. ' ഗോള്‍ഡന്‍ വിസ കൂടുതല്‍ മേഖലകളിലേക്ക് വ്യാപിപ്പിക്കുന്നത് മലയാളികളെ ദുബൈയില്‍ വീടുവാങ്ങി താമസിപ്പിക്കാന്‍ പ്രേരിപ്പിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് കേരളത്തിലും ഗള്‍ഫ് നാടുകളില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന ഗോ ഇ.സി ഗ്രൂപ്പ് സ്ഥാപകനും ചെയര്‍മാനുമായ എ.പി ജാഫര്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. നാട്ടില്‍ തന്നെ താമസിക്കണമെന്ന നിര്‍ബന്ധം പുതിയ തലമുറക്കില്ല. ഗള്‍ഫിലായാലും മറ്റു വിദേശ രാജ്യങ്ങളിലായാലും മലയാളികളായ യുവാക്കള്‍ അവിടെ ഫ്ലാറ്റുകൾ വാങ്ങാനാണ് ഇപ്പോള്‍ ശ്രമിക്കുന്നത്. നല്ല വരുമാനമുള്ള പ്രവാസികള്‍ രണ്ട് കോടി രൂപ നാട്ടില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന് പകരം ആ വിലക്ക് ദുബൈയില്‍ വീടുകള്‍ വാങ്ങുന്നുണ്ട്. സ്വന്തം വീട്ടില്‍ തന്നെ താമസിക്കണമെന്ന മനോഭാവത്തില്‍ മാറ്റം വന്നിട്ടുണ്ട്. വാടക ഫ്ലാറ്റുകളില്‍ താമസിക്കുന്നത് മോശമായി പുതിയ തലമുറ കാണുന്നില്ല. കയ്യില്‍ പണമുള്ള പ്രവാസികള്‍ വിദേശത്ത് തന്നെ നില്‍ക്കാനാണ് ഇപ്പോള്‍ താല്‍പര്യപ്പെടുന്നത്. ഇത് മൂലം നാട്ടില്‍ നിക്ഷേപമിറക്കുന്നവരുടെ എണ്ണം കുറയുന്നുണ്ട്.'' എ.പി ജാഫര്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. വരുമാനം കുറഞ്ഞ പ്രവാസികളും നാട്ടില്‍ ജോലിയുള്ളവരുമാണ് സ്ഥലം വാങ്ങാന്‍ മുന്നോട്ടു വരുന്നത്. ജി.സി.സി രാജ്യങ്ങളിലെ ഭൂമി പത്തു ശതമാനം പോലും ഉപയോഗിച്ചിട്ടില്ലെന്നും വിദേശികള്‍ ഉള്‍പ്പടെയുള്ളവര്‍ക്ക് ഫ്ലാറ്റുകള്‍ നിര്‍മിക്കാനായിരിക്കും വരും കാലങ്ങളില്‍ അത് ഉപയോഗിക്കുകയെന്നും ജാഫര്‍ അഭിപ്രായപ്പെട്ടു.

വികസന പദ്ധതികളുടെ കൈത്താങ്ങ്

കേരളത്തിലെ വിവിധ ജില്ലകളിലെ വന്‍കിട വികസന പദ്ധതികള്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക് കൈത്താങ്ങാവുന്നുണ്ടെന്നാണ് ഈ മേഖലയില്‍ പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന കമ്പനികള്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത്. പാലക്കാട് ജില്ലയിലെ കഞ്ചിക്കോട് കേന്ദ്രസര്‍ക്കാര്‍ വിഭാവനം ചെയ്യുന്ന കൂറ്റന്‍ വ്യവസായ പാര്‍ക്ക്, പാലക്കാട് നഗരത്തിലെയും സമീപ പ്രദേശങ്ങളിലെയും സ്ഥലങ്ങള്‍ക്ക് ഡിമാന്റ് വര്‍ധിപ്പിച്ചതായി 30 വര്‍ഷമായി പാലക്കാട് കേന്ദ്രീകരിച്ച് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന ലാന്റ് ലിങ്ക്‌സ് ഡവലപ്പേഴ്‌സിന്റെ മാനേജിംഗ് ഡയരക്ടറായ കെ.എസ്.സേതുമാധവന്‍ പറയുന്നു. ' വരാനിരിക്കുന്ന കേന്ദ്ര പദ്ധതി മുന്നില്‍ കണ്ട് ഈ മേഖലയില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം നടത്താന്‍ താല്‍പര്യമുള്ളവരുടെ എണ്ണം കൂടുന്നുണ്ട്. പാലക്കാട് നഗരത്തിലും നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയായ പുതിയ വീടുകള്‍ക്ക് ആവശ്യക്കാരുണ്ട്. മൂന്നു ബെഡ്‌റൂം സ്വതന്ത്ര വീടുകള്‍ക്ക് 45 മുതല്‍ 60 ലക്ഷം രൂപ വരെയാണ് വില. നഗരത്തിലെ പ്രധാന സ്ഥലങ്ങളില്‍ സെന്റിന് 20 ലക്ഷം രൂപ വരെയും നഗരത്തില്‍ നിന്ന് അഞ്ചു കിലോമീറ്റര്‍ മാറിയുള്ള സ്ഥലങ്ങള്‍ക്ക് 3.5 ലക്ഷം രൂപവരെയും വിപണി വിലയുണ്ട്. കോവിഡ് കാലത്തെ  മാന്ദ്യം മാറി റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖല വീണ്ടും സജീവമായി വരുന്നുണ്ട്. 35 വയസിന് മുകളിലുള്ളവരാണ്  വീട് വെക്കാനും നിക്ഷേപമെന്ന നിലയിലും ഇപ്പോള്‍ സ്ഥലങ്ങള്‍ തേടി വരുന്നത്.'' സേതുമാധവന്‍ പറഞ്ഞു.

കൊച്ചി മുതല്‍ കാസര്‍കോഡ് വരെ ദേശീയ പാത വികസനം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ ഉണ്ടാക്കുന്ന മാറ്റം ചെറുതല്ല. റോഡിനായി സ്ഥലം വിട്ടു നല്‍കിയിവര്‍ക്ക് ലഭിച്ചത് മാര്‍ക്കറ്റ് വിലയേക്കാള്‍ വലിയ തുകയാണ്. ഈ പണം ഇപ്പോള്‍ ഉള്‍നാടുകളില്‍ പുനര്‍നിക്ഷേപമായി മാറുന്നത് പുതിയ ചലനങ്ങള്‍ ഉണ്ടാക്കുന്നു. സൈബര്‍ പാര്‍ക്ക് ഉള്‍പ്പടെയുള്ള വന്‍കിട പദ്ധതികള്‍ കോഴിക്കോട് പോലുള്ള നഗരങ്ങളില്‍ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക് ഉത്തേജനമായിട്ടുണ്ട്.

പിന്തിരിപ്പിക്കുന്ന ഘടകങ്ങള്‍

ലാഭപ്രതീക്ഷ കുറയുന്നതോടൊപ്പം സര്‍ക്കാര്‍ ഇടപെടലുകളും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ മാന്ദ്യത്തിന് വഴിയൊരുക്കി. ചെറിയ ഇടവേളകളില്‍ സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാര്‍ വസ്തുവിന്റെ ഫെയര്‍വാല്യു ഉയര്‍ത്തുന്നത് ഇടപാടുകളെ തളര്‍ത്തുന്നുണ്ട്. കേരളത്തിലെ പല ജില്ലകളിലും വിപണി വിലയേക്കാള്‍ ഉയര്‍ന്ന ഫെയര്‍വാല്യുവാണ് നിശ്ചയിച്ചിട്ടുള്ളത്. ഇത് മൂലം രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ചാര്‍ജ് ഉള്‍പ്പടെയുള്ള ചിലവുകള്‍ വലിയ തോതില്‍ വര്‍ധിച്ചു. റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപകരെ പിന്തിരിപ്പിക്കുന്നതിന് ഇതും പ്രധാന ഘടകമായി. ഇക്കഴിഞ്ഞ ഏപ്രില്‍ ഒന്നിന് നിലവില്‍ വന്ന ഫെയര്‍വാല്യ അനുസരിച്ച് കേരളത്തില്‍ സ്ഥലത്തിന് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ വിലയുള്ളത് തൃശൂര്‍ നഗരത്തിലാണ്.  സ്വരാജ് റൗണ്ടില്‍ ഒരു സെന്റ് സ്ഥലത്തിന് 1.31 കോടി രൂപയിലേറെയാണ് ഫെയര്‍വാല്യു. തിരുവനന്തപുരം (11.75 ലക്ഷം), കൊല്ലം (18.75 ലക്ഷം),പത്തനംതിട്ട (8.54 ലക്ഷം), ഇടുക്കി (9.6 ലക്ഷം), ആലപ്പുഴ (10.68 ലക്ഷം), കോ്ട്ടയം (17.28 ലക്ഷം), എറണാകുളം (54 ലക്ഷം), മലപ്പുറം (51.28 ലക്ഷം), പാലക്കാട് (15.64 ലക്ഷം), കോഴിക്കോട് (26,4 ലക്ഷം), കണ്ണൂര്‍ (16.02 ലക്ഷം), വയനാട് (13.56 ലക്ഷം), കാസര്‍കോട് (12.28 ലക്ഷം )എന്നിങ്ങനെയാണ് വിവിധ ജില്ലകളിലെ പ്രധാന നഗരങ്ങളിലെ ഫെയര്‍വാല്യു.