ഓഹരി പോലെ, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാം വെറും ₹100 മുതല്‍; റീറ്റ്‌സ് നല്‍കും മികച്ച നേട്ടം

എന്നാല്‍, വലിയ തുക ചെലവിടാതെയും സ്വന്തമായി ഒരിഞ്ച് ഭൂമി പോലും വാങ്ങാതെയും റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം നടത്തി മികച്ച വരുമാനനേട്ടം ഉറപ്പാക്കാന്‍ മാര്‍ഗമുണ്ട്. അതാണ് ഇന്ത്യയിലെ പുത്തന്‍ നിക്ഷേപ മാര്‍ഗങ്ങളിലൊന്നായ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റ് അഥവാ റീറ്റ് (REIT). ലാഭവിഹിതമായും (Distribution) ഓഹരികളില്‍ നിന്നുള്ള നേട്ടമായും വരുമാനം നേടാമെന്നതാണ് പ്രത്യേകത.

വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ നിക്ഷേപിക്കാവുന്ന മാര്‍ഗമാണ് റീറ്റ്‌സ്. മ്യൂച്വല്‍ഫണ്ടുകളെ പോലെ പ്രൊഫഷണല്‍ ടീമിന്റെ കീഴിലായിരിക്കും നിക്ഷേപം. വാണിജ്യ സ്ഥലങ്ങളും (കൊമേഴ്‌സ്യല്‍ സ്‌പേസസ്) ഓഫീസുകളും ഹോട്ടലുകളും വാടകയ്ക്ക് നല്‍കുകയാണ് റീറ്റ്‌സ് കമ്പനികള്‍ ചെയ്യുന്നത്. നിക്ഷേപകരില്‍ നിന്ന് പണം സമാഹരിച്ച് വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതികളില്‍ നിക്ഷേപിക്കും. പാര്‍പ്പിട പദ്ധതികള്‍ (residential properties) ഇല്ല.

ഇന്ത്യയില്‍ 4 റീറ്റ്‌സുകളാണ് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നത്. വിപണി നിരീക്ഷകരായ സെബിയുടെ (SEBI) കര്‍ശന നിയന്ത്രണത്തിലാണ് ഇവ. 2019ല്‍ ഓഹരി വിപണിയില്‍ ലിസ്റ്റ് ചെയ്ത എംബസി റീറ്റ് (Embassy REIT) ആണ് ഏറ്റവും വലിയ കമ്പനി. മൈന്‍ഡ്‌സ്‌പേസ് റീറ്റ്, ബ്രൂക്ക്ഫീല്‍ഡ് ഇന്ത്യ ട്രസ്റ്റ്, നെക്‌സസ് സെലക്റ്റ് ട്രസ്റ്റ് എന്നിവയാണ് മറ്റ് മൂന്ന് കമ്പനികള്‍. 80,000 കോടി രൂപയാണ് 4 കമ്പനികളുടെയും സംയുക്ത വിപണിമൂല്യം (market cap). മൊത്തം 112 ദശലക്ഷം ചതുരശ്ര അടി വാണിജ്യ സ്ഥലവും ഇവയ്ക്ക് കീഴിലുണ്ട്.

ഓഹരികളെന്നത് പോലെ തന്നെ റീറ്റ്‌സിലെ യൂണിറ്റുകളും വാങ്ങാം. നിലവില്‍ ഇന്ത്യയില്‍ 100 രൂപ മുതല്‍ 400 രൂപവരെയാണ് ഒരു യൂണിറ്റിന് ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം. നിക്ഷേപകന് ഡിമാറ്റ് അക്കൗണ്ടുണ്ടാവണം. എന്‍.എസ്.ഇയിലും ബി.എസ്.ഇയിലും ലിസ്റ്റ് ചെയ്തിട്ടുള്ളവയാണ് റീറ്റ്‌സുകള്‍. കുറഞ്ഞത് ഒരു യൂണിറ്റ് വാങ്ങാം. ഓരോ യൂണിറ്റ് വാങ്ങുമ്പോഴും കമ്പനിയുടെ വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതിയിലേക്കാണ് നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപമെത്തുന്നത്.

പണം കൈയില്‍ വരുമ്പോഴോ മാസന്തോറുമോ മറ്റോ കൂടുതല്‍ യൂണിറ്റുകള്‍ വാങ്ങാം. 5,000 രൂപയോ 25,000 രൂപയോ ഒക്കെ നിക്ഷേപിക്കാനാവുന്ന ചെറുകിടക്കാര്‍ക്ക് മികച്ച നേട്ടം സ്വന്തമാക്കാവുന്ന മാര്‍ഗമാണിത്.

ഓഹരികളില്‍ നിക്ഷേപിക്കുമ്പോള്‍ അവയുടെ വില വര്‍ധന, ലാഭവിഹിതം എന്നിവ വഴിയാണ് നിക്ഷേപകന് നേട്ടം (return) ലഭിക്കുന്നത്. ഓഹരികളില്‍ നിന്നുള്ള നേട്ടത്തിന് നികുതിഭാരവുമുണ്ട്. റീറ്റ്‌സില്‍ നിക്ഷേപിക്കുമ്പോള്‍ യൂണിറ്റുകളുടെ വിലവര്‍ധനയും ലാഭവിഹിതവും നിക്ഷേപകന് നേട്ടം നല്‍കും. മാത്രമല്ല, റിട്ടേണിന്റെ 80-85 ശതമാനവും നികുതിരഹിതവുമാണ് (tax-free).

ഓരോ റീറ്റ്‌സ് കമ്പനിയും വരുമാനത്തില്‍ നിന്ന് പ്രവര്‍ത്തനച്ചെലവ് കഴിച്ചുള്ള ബാക്കിപ്പണത്തിന്റെ (cash flow) 90 ശതമാനവും നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് തന്നെ തിരിച്ചുനല്‍കണമെന്നാണ് സെബിയുടെ ചട്ടം. 'ഡിസ്ട്രിബ്യൂഷന്‍' എന്നാണ് ഇതിനെ വിശേഷിപ്പിക്കുന്നത്. ഓരോ പാദത്തിലും ഡിസ്ട്രിബ്യൂഷനായി ലാഭവിഹിതം കിറുകൃത്യമായി കിട്ടും.

4 റീറ്റ്‌സും സംയുക്തമായി 2019 ഏപ്രില്‍ മുതല്‍ കഴിഞ്ഞ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷം വരെ നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് സമ്മാനിച്ച നേട്ടം (distribution) 14,300 കോടി രൂപയാണെന്ന് എംബസി റീറ്റ് ചീഫ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ഓഫീസര്‍ റിത്വിക് ഭട്ടാചര്‍ജീ പറഞ്ഞു. എന്‍.എസ്.ഇയില്‍ നിഫ്റ്റി റിയല്‍റ്റി സൂചികയിലെ മറ്റ് കമ്പനികള്‍ മൊത്തം വിതരണം ചെയ്ത ലാഭവിഹിതത്തേക്കാള്‍ കൂടുതലാണിത്.

2019 മുതല്‍ കഴിഞ്ഞ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷം വരെ റീറ്റ്‌സ് നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് സമ്മാനിച്ച 14,300 കോടി രൂപയുടെ നേട്ടത്തില്‍ 8,900 കോടി രൂപയും നല്‍കിയത് എംബസി റീറ്റ്‌സാണ്. ശരാശരി 6.8 ശതമാനം വീതമാണ് നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് ലഭിച്ച പ്രതിവര്‍ഷ നേട്ടം. 2022-23ല്‍ മാത്രം കമ്പനി വിതരണം ചെയ്തത് 2,058 കോടി രൂപയാണെന്ന് റിത്വിക് ഭട്ടാചര്‍ജീ പറഞ്ഞു. മൊത്തം 30,000 കോടി രൂപയാണ് കമ്പനിയുടെ വിപണിമൂല്യം (market cap).

ബംഗളൂരു, മുംബയ്, പൂനെ, നോയിഡ എന്നിവിടങ്ങളിലാണ് കമ്പനിയുടെ പ്രവര്‍ത്തനം. മൊത്തം 45 ദശലക്ഷം ചതുരശ്ര അടിയാണ് കമ്പനിയുടെ പക്കലുള്ള വാണിജ്യ സ്ഥലം. ഇതില്‍ 13 ഓഫീസ് പാര്‍ക്കുകളും മൂന്ന് ഹോട്ടലുകളും ഉള്‍പ്പെടുന്നു. 83 ശതമാനം ഏരിയയും കമ്പനി വാടകയ്ക്ക് നല്‍കിക്കഴിഞ്ഞു. മൊത്തം ഉപയോക്താക്കളില്‍ 240 എണ്ണവും കോര്‍പ്പറേറ്റുകളാണ്. അവയില്‍ 47 ശതമാനവും ഫോര്‍ച്യൂണ്‍ 500 കമ്പനികളുമാണ്.

കൊവിഡ് കാലത്തോ വര്‍ക്ക് ഫ്രം ഹോം തരംഗത്തിന്റെ കാലത്തോ പോലും ഇവയൊന്നും ഓഫീസ് സ്ഥലം ഒഴിയുകയോ വാടക കുടിശിക വരുത്തുകയോ ചെയ്തിട്ടില്ല. ഇത് വരുമാന സ്ഥിരത ഉറപ്പാക്കാന്‍ സഹായിച്ചു. ഇതാണ്, ഈ മേഖലയില്‍ മികച്ച റിട്ടേണ്‍ നേടാന്‍ വഴിയൊരുക്കുന്നതെന്നും അദ്ദേഹം ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. വരുമാനസ്ഥിരത ഉറപ്പാക്കാവുന്ന ശരിയായ നിക്ഷേപ മാര്‍ഗമായി റീറ്റ്‌സിനെ മാറ്റുന്നതും ഈ മികവാണെന്ന് അദ്ദേഹം പറഞ്ഞു. കര്‍ണാടകയില്‍ 100 മെഗാവാട്ടിന്റെ 'എംബസി എനര്‍ജി' എന്ന സൗരോര്‍ജപ്പാടവും (സോളാര്‍ പാര്‍ക്ക്) കമ്പനിക്കുണ്ട്.

4 റീറ്റ്‌സുകളിലുമായി ഏകദേശം രണ്ടുലക്ഷം നിക്ഷേപകരാണുള്ളത്. ഇതില്‍ 89,000 പേര്‍ എംബസി റീറ്റ്‌സിലെ നിക്ഷേപകര്‍. എംബസി റീറ്റ്‌സിന്റെ മൊത്തം പദ്ധതികളില്‍ 75 ശതമാനവും മുഖ്യപ്രവര്‍ത്തന കേന്ദ്രവും ഇന്ത്യയുടെ ഐ.ടി നഗരവുമായ ബംഗളൂരുവിലാണ്. 10 ശതമാനം മുംബൈയിലും 9 ശതമാനം പൂനെയിലും 6 ശതമാനം നോയിഡയിലുമാണ്. മൊത്തം 52,000 കോടി രൂപയുടെ ആസ്തികളാണ് കമ്പനി കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നത്.

സെബിയുടെ കര്‍ശന മേല്‍നോട്ടത്തിലാണ് റീറ്റ്‌സിന്റെ പ്രവര്‍ത്തനം. മാത്രമല്ല, ചെലവ് കഴിച്ചുള്ള ബാക്കിപ്പണത്തിന്റെ 90 ശതമാനവും നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് തിരികെ നല്‍കണമെന്ന ചട്ടവും നിക്ഷേപകന് ഗുണകരമാണ്. കമ്പനി വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് ഏരിയയുടെ 80 ശതമാനവും വരുമാന ലഭ്യത (income generating) ഉള്ളതാകണമെന്നും ചട്ടമുണ്ട്. വാടക വരുമാനമുള്ളതിനാല്‍ റീറ്റ്‌സ് കമ്പനികള്‍ സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധി നേരിടാനുള്ള സാധ്യത വിരളം. ഫലത്തില്‍, നിക്ഷേപകന് നേട്ടം പ്രതീക്ഷിക്കാമെന്ന് 

റിത്വിക് ഭട്ടാചര്‍ജീ പറഞ്ഞു.

എന്നാല്‍, റിസ്‌കുകളുമുണ്ട്. കമ്പനിയുടെ ഓഹരി വിലയിലെ വ്യതിയാനം റിട്ടേണിനെ ബാധിച്ചേക്കാം. കൊവിഡ് പോലെയുള്ള മഹാമാരികളുടെ വ്യാപനവും തിരിച്ചടിയായേക്കാം. അതേസമയം, കൊവിഡ് കാലത്ത് പോലും മികച്ച ആദായം നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് നല്‍കാന്‍ ഇന്ത്യയിലെ റീറ്റ്‌സിന് കഴിഞ്ഞിട്ടുണ്ടെന്ന് റിത്വിക് ഭട്ടാചര്‍ജീ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.

അമേരിക്കയിലടക്കം പ്രമുഖ വിദേശ രാജ്യങ്ങളില്‍ 6 പതിറ്റാണ്ടോളം മുമ്പേ ശ്രദ്ധ നേടിയവയാണ് റീറ്റ്‌സ് കമ്പനികളും റീറ്റ്‌സ് നിക്ഷേപങ്ങളും. ഇന്ത്യയില്‍ ഇവ ആരംഭിച്ചിട്ട് ഏതാനും വര്‍ഷങ്ങളേ ആയിട്ടുള്ളൂ എന്ന് മാത്രം. അമേരിക്ക, യൂറോപ്പ്, ദുബൈ തുടങ്ങിയവയെ അപേക്ഷിച്ച് വാടക തീരെക്കുറവാണെന്നത് മള്‍ട്ടി-നാഷണല്‍ കമ്പനികളെ ഇന്ത്യയില്‍ ഓഫീസ് തുറക്കാന്‍ പ്രേരിപ്പിക്കുന്നുണ്ട്. ലോകോത്തര നിലവാരം, വിദഗ്ദ്ധ ജീവനക്കാരുടെ ലഭ്യത, ഇന്ത്യന്‍ ജീവനക്കാരുടെ ഇംഗ്ലീഷ് പ്രാവീണ്യം എന്നിവയും കമ്പനികളെ ആകര്‍ഷിക്കുന്നു. ഇന്ത്യന്‍ വിപണിയുടെ വലുപ്പവും മികച്ച വളര്‍ച്ചാ സാധ്യതകളും അതിവേഗ നഗരവത്കരണവും കമ്പനികളെ ആകര്‍ഷിക്കുന്നുണ്ട്. വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുടെ മികച്ച വളര്‍ച്ചാ സാധ്യതയാണ് ഇത് വ്യക്തമാക്കുന്നതെന്ന് റിത്വിക് ഭട്ടാചര്‍ജീ പറഞ്ഞു.

(Equity investing is subject to market risk. Please do your own research or consult a financial advisor before investing)