ഫ്ളാറ്റ്, പ്ലോട്ട്, കൊമേഴ്സ്യല്‍ സ്പേസ് വാങ്ങുമ്പോള്‍ ശ്രദ്ധിക്കണം ഇക്കാര്യങ്ങള്‍
വാങ്ങുന്നവരും വില്‍ക്കുന്നവരും ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളെ കുറിച്ച് കെ-റെറ ചെയര്‍മാന്‍ പി.എച്ച് കുര്യന്‍ വിശദീകരിക്കുന്നു
പി.എച്ച് കുര്യന്‍,കെ-റെറ ചെയര്‍മാന്‍
സ്ഥലക്കച്ചവടവും ഭവന നിര്‍മാണവും ഉള്‍പ്പെടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ വലിയ മാറ്റമാണ് ഉണ്ടായിരിക്കുന്നത്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രശ്‌നങ്ങള്‍ മുന്‍കൂട്ടി തടയാനും ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്കും ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ക്കും നിയമപരിരക്ഷ ഉറപ്പാക്കാനും ഒരു സംവിധാനം ശക്തമായിക്കഴിഞ്ഞു. അതാണ് കേരള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി(കെ-റെറ). പുതിയ ഫ്‌ളാറ്റോ വില്ലയോ പ്ലോട്ടുകളോ വാങ്ങാനും വില്‍ക്കാനും ശ്രമിക്കുന്നവര്‍ ചില കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിച്ചാല്‍ സുതാര്യമായി തങ്ങളുടെ സ്വപ്‌നം കയ്യിലൊതുക്കാം. വാങ്ങുന്നവരും വില്‍ക്കുന്നവരും ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളെ കുറിച്ച് കെ-റെറ ചെയര്‍മാന്‍ പി.എച്ച് കുര്യന്‍ ഐ.എ.എസ് (റിട്ട.)വിശദീകരിക്കുന്നു.
ഉപഭോക്താക്കളുടെ അവകാശ സംരക്ഷണത്തിനും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഹൗസിംഗ് മേഖലയിലെ പ്രവര്‍ത്തനങ്ങളെ കാര്യക്ഷമമാക്കുന്നതിനും വേണ്ടിയാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി ആക്ട് 2016 മുതല്‍ പ്രാബല്യത്തില്‍ വന്നത്. കേരളത്തില്‍ ഇതിന്റെ പ്രവര്‍ത്തനങ്ങള്‍ സജീവമായത് 2020 മുതലാണ്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഹൗസിംഗ് പദ്ധതികളുടെ തുടക്കം മുതല്‍ തന്നെ ഇപ്പോള്‍ കെ-റെറയുടെ മേല്‍നോട്ടമുണ്ട്. ഉപഭോക്താവിന് വാങ്ങുന്ന ഫ്‌ളാറ്റിന്റെയോ പ്ലോട്ടിന്റെയോ പൂര്‍ണ വിവരങ്ങള്‍ കെ-റെറയുടെ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ ലഭ്യമാണ്. പദ്ധതി ആരംഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് തന്നെ ഇതിന്റെ എല്ലാ വിശദാംശങ്ങളും കെ-റെറയുടെ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ പ്രസിദ്ധീകരിക്കാന്‍ തുടങ്ങിയതോടെ പദ്ധതിയുടെ വിശ്വാസ്യത, കാലാവധി, പദ്ധതിയുടെ ഭൗതിക ധനകാര്യ പുരോഗതിയടക്കം വ്യക്തമായി മനസിലാക്കാം. ത്രൈമാസ കാലയളവില്‍ പദ്ധതിയുടെ പുരോഗതി വിശദാംശങ്ങള്‍ അപ്‌ഡേറ്റ് ചെയ്യുന്നതിനാല്‍ നിര്‍മാണ പുരോഗതിയും വെബ്സൈറ്റ് വഴി അറിയാം. റെറയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നതിനാല്‍ അതാത്അതോറിറ്റികള്‍ നല്‍കുന്ന അംഗീകരിച്ച പ്ലാനുകള്‍, ഭൂമിയുടെ രേഖകള്‍, എന്‍.ഒ.സികള്‍, ബില്‍ഡറുടെ പൂര്‍വകാല സാമ്പത്തിക അവസ്ഥ തുടങ്ങിയ എല്ലാ വിവരങ്ങളും ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് ലഭ്യമാകുന്നുണ്ട്. ഒരു പദ്ധതിക്കായി വാങ്ങുന്ന പണം അതിനായി മാത്രം ചെലവഴിക്കുക, നിശ്ചിത കാലയളവിനുള്ളില്‍ പദ്ധതി പൂര്‍ത്തിയാക്കി ഉപഭോക്താവിന് കൈമാറുക തുടങ്ങി എല്ലാ ഘട്ടത്തിലും സുതാര്യവും പ്രൊഫഷണലിസവും കെ-റെറ ഉറപ്പുവരുത്തുന്നു.
രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ നിര്‍ബന്ധം
500 ച.മീറ്ററില്‍ കൂടുതലുള്ള ഭൂമിയില്‍ പ്ലോട്ട് തിരിച്ചുള്ള വില്‍പ്പനയോ അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റുകള്‍, വില്ലകള്‍, ഗോഡൗണുകള്‍, ഓഫീസ് ഇടങ്ങള്‍, കടമുറികള്‍ തുടങ്ങിയവ വില്‍ക്കാന്‍ ഉദ്ദേശിച്ച് വികസിപ്പിക്കുകയോ ചെയ്യുന്ന എല്ലാ പ്രോജക്റ്റുകളും റെറ നിയമപ്രകാരം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകളാണ്. എന്നാല്‍ 500 ച.മീറ്ററില്‍ കുറവെങ്കിലും എട്ടില്‍ കൂടുതലായ അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റുകളുള്ള പ്രോജക്റ്റുകളും മേല്‍ നിയമപ്രകാരം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യേണ്ടതാണ്. തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങള്‍ അംഗീകരിച്ചിട്ടുള്ള പ്രോജക്റ്റിന്റെ പ്ലാന്‍, ബില്‍ഡിംഗ് പെര്‍മിറ്റ്, എന്‍.ഒ.സികള്‍ കൂടാതെ ബില്‍ഡര്‍ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന പൊതുസൗകര്യങ്ങള്‍ തുടങ്ങിയവയെല്ലാം ബില്‍ഡര്‍ കെ-റെറ വെബ്‌സൈറ്റിലും ലഭ്യമാക്കണം. ഈ വാഗ്ദാനങ്ങളില്‍ നിന്ന് പിന്നീട് ബില്‍ഡര്‍ക്ക് പിന്മാറാനും കഴിയില്ല. കെ-റെറയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് പ്രോജക്റ്റിനെ കുറിച്ചുള്ള പരസ്യങ്ങള്‍ പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്താന്‍ അനുവാദമില്ല. പ്രോജക്റ്റ്ആരംഭിച്ച ശേഷമുള്ള പരസ്യങ്ങളില്‍ പ്രത്യേക ക്യു.ആര്‍ കോഡ് നിര്‍ബന്ധമാണ്. ക്യു.ആര്‍ കോഡ് സ്‌കാന്‍ ചെയ്താല്‍ ഉപഭോക്താവിന് റെറയുടെ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ പദ്ധതിയുടെ വിശദാംശങ്ങള്‍ പൂര്‍ണമായും ലഭിക്കും.ഉപഭോക്താവില്‍ നിന്ന് രജിസ്‌ട്രേഷനു മുമ്പ് പണം വാങ്ങാനോ ബുക്കിംഗ് നടത്താനോ അനുവാദമില്ല. കെ-റെറ നിയമം അനുസരിച്ച് ഫ്‌ളാറ്റിന്റെ കാര്‍പ്പറ്റ് ഏരിയയ്ക്ക് ചതുരശ്രയടി വലിപ്പത്തില്‍ പണം വാങ്ങാനേ ബില്‍ഡര്‍ക്ക് അധികാരമുള്ളൂ. രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ സ്റ്റാറ്റിയൂട്ടറി ചാര്‍ജുകള്‍ മാത്രമാണ് അധികം നല്‍കേണ്ടത്. അതില്‍ കൂടുതല്‍ ഒരു രൂപ പോലും ഉപയോക്താവ് സേവനങ്ങള്‍ക്ക് നല്‍കേണ്ടതില്ല.
രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്ത പ്രോജക്റ്റുകളുടെഅംഗീകരിച്ച ഒറിജിനല്‍ പ്ലാനുകള്‍, ഭൂമിയുടെ കൈവശസംബന്ധമായ രേഖകള്‍, നിയമപ്രകാരമുള്ള അനുമതികള്‍, പദ്ധതിയുടെ പൂര്‍ത്തീകരണം സംബന്ധിച്ച സമയക്രമം എന്നിവ കെ-റെറ വെബ്‌സൈറ്റിലൂടെ പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്തണം. ഉപഭോക്താവില്‍ നിന്ന് വാങ്ങുന്ന പണം എങ്ങനെ ഉപയോഗിച്ചു, പദ്ധതിയുടെ പുരോഗതി തുടങ്ങിയ വിവരങ്ങള്‍ ഓഡിറ്റിന് സമര്‍പ്പിക്കുകയും റെറ വെബ്‌സൈറ്റിലൂടെ പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്തുകയും വേണം.
ഫ്‌ളാറ്റിന്റെയോ അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റിന്റെയോ വില്ലയുടെയോ സ്‌ട്രെക്ചറല്‍ ഗ്യാരണ്ടി അഞ്ചു വര്‍ഷത്തേക്ക് ഉറപ്പുവരുത്തണം. ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങി ഒരാള്‍ അത് ഉടനടി വിറ്റാലും രണ്ടാമത്തെ ഉടമയ്ക്കും നിയമത്തിന്റെ പരിരക്ഷയുണ്ടാകും.വില്ലയുടെ/അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റിന്റെ മൊത്തം വിലയുടെ 10 ശതമാനമേ മുന്‍കൂറായി വാങ്ങാവൂ. പദ്ധതിയുടെ 50 ശതമാനത്തിലധികം വില്‍പ്പനയായാല്‍ ഉടന്‍ അലോട്ടീസ് അസോസിയേഷന് രൂപീകരിക്കണം. തുടങ്ങി ആദ്യാവസാനം വരെ കാര്യക്ഷമമായാണ് റെറ ഇടപെട്ടുകൊണ്ടിരിക്കുന്നത്.
ഉപഭോക്താക്കള്‍ അറിയാന്‍ കെ-റെറയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തിട്ടുള്ള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റുകള്‍, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്റുമാര്‍ എന്നിവയുമായി മാത്രം ഇടപാടുകള്‍ നടത്തുക. നിയമാനുസൃത ഘടനയിലുള്ള രജിസ്‌ട്രേഡ് എഗ്രിമെന്റ് ഫോര്‍ സെയിലില്‍ ഏര്‍പ്പെട്ട ശേഷം മാത്രമേ പത്ത് ശതമാനത്തില്‍ അധികം തുക നല്‍കേണ്ടതുള്ളൂ. പ്രോജക്റ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകളുടെ പകര്‍പ്പ് ലഭിക്കാനും പരിശോധിക്കാനുമുള്ള അവകാശം ഉപഭോക്താവിനുണ്ട്.
ഓരോ ത്രൈമാസത്തിലും റെറ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ പ്രോജക്റ്റ് പുരോഗതി നിരീക്ഷിച്ച ശേഷം ഇതിനനുസരിച്ച് മാത്രം പണം നല്‍കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്കുക.
എഗ്രിമെന്റ് ഫോര്‍ സെയിലില്‍ വാഗ്ദാനം ചെയ്ത തീയതിക്കുള്ളില്‍ എഗ്രിമെന്റ് പ്രകാരമുള്ള സൗകര്യങ്ങളോടും ഓണര്‍ഷിപ്പോടും കൂടി ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍, വില്ലകള്‍ ലഭിക്കാന്‍ ഉപഭോക്താവിന് അവകാശമുണ്ട്.
അപ്രകാരം ലഭിച്ചില്ലെങ്കില്‍ കൊടുത്ത തുക പലിശയടക്കം തിരികെ വാങ്ങിക്കൊണ്ട് പ്രോജക്റ്റില്‍ നിന്ന് പിന്‍വാങ്ങാവുന്നതാണ്. പ്രോജക്റ്റില്‍ തുടരാന്‍ ആഗ്രഹിക്കുന്നവര്‍ക്ക് ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍, വില്ലകള്‍ ലഭിക്കുന്നതുവരെയുള്ള ഡിലേ ഇന്ററസ്റ്റ് ലഭിക്കും. ഉപഭോക്താക്കളില്‍ മൂന്നില്‍ രണ്ട് പേരുടെയെങ്കിലും രേഖാമൂലമുള്ള സമ്മതമില്ലാതെ പ്ലാന്‍, ലേഔട്ട് പൊതുവായ പ്രദേശങ്ങളുടെ ഘടനാമാറ്റം കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കലുകള്‍ എന്നിവ ചെയ്യാന്‍ പ്രമോട്ടര്‍ക്ക് സാധിക്കില്ല.
ബില്‍ഡ് അപ്പ് ഏരിയ, സൂപ്പര്‍ ബില്‍ഡ് അപ്പ് ഏരിയ അടിസ്ഥാനമാക്കിയല്ല, റെറ നിയമപ്രകാരം കാര്‍പ്പെറ്റ് ഏരിയ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ഫ്‌ളാറ്റുകളുടെ വില നിര്‍ണയിക്കുന്നത്. റെറ നിയമപ്രകാരം പ്രോജക്റ്റുകള്‍ പൂര്‍ത്തിയാക്കിയ ശേഷം ബന്ധപ്പെട്ട പ്രമോട്ടര്‍ കോമണ്‍ ഏരിയയുടെ അവകാശം അലോട്ടീ അസോസിയേഷന് കൈമാറും. ഇത് ഒഴിവാക്കിയാവണം വിസ്തീര്‍ണം കണക്കാക്കേണ്ടത്.
എല്ലാം ഒരു കുടക്കീഴില്‍ കൊണ്ടുവരും
കെ-റെറയുടെ ചട്ടം നടപ്പിലായതോടെ ബില്‍ഡറും ഉപഭോക്താക്കളും തമ്മിലുള്ള വിശ്വാസം കൂടുകയും സുതാര്യത ഉറപ്പാകുകയും ചെയ്തു. ഒപ്പം വാഗ്ദാനം ചെയ്ത സമയത്ത് തന്നെ പദ്ധതികള്‍ പൂര്‍ത്തിയാക്കി കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുമെന്ന സാഹചര്യമുണ്ടായി. നിലവില്‍ പുതിയ പദ്ധതികളെല്ലാം വേഗത്തിലും കൃത്യതയോടെയും പുരോഗമിക്കുമ്പോഴും പഴയ പദ്ധതികളില്‍ പലതും ഇപ്പോഴും മന്ദഗതിയിലാണ്. ഇതില്‍ മാറ്റം വരണം. നിലവില്‍ റെറ നിയമ(2016)ത്തിന്റെ കീഴില്‍ വരുന്ന വാണിജ്യാവശ്യത്തിനുള്ള കെട്ടിടം പണിയുന്നവരെ ഈ ചട്ടക്കൂടിലേക്ക് കൊണ്ടുവരേണ്ടതായുണ്ട്. അവരെ സംഘടിതമായ ഘടനയിലേക്ക് കൊണ്ടുവരാനുള്ള നടപടി പുരോഗമിക്കുകയാണ്.
നിലവില്‍ സംസ്ഥാനത്ത് അഫോര്‍ഡബ്ള്‍ ഹൗസിംഗ് മേഖല വളര്‍ന്നു വരണം. ഇടത്തരം കുടുംബങ്ങള്‍ക്ക് താങ്ങാവുന്ന വിലയിലുള്ള വീടുകള്‍ നിര്‍മിക്കാന്‍ പറ്റുന്ന ഒരു ആവാസവ്യവസ്ഥ ഇവിടെ വികസിപ്പിക്കുന്നതും കെ-റെറയുടെ ആലോചനയിലുണ്ട്. പരാതികളുടെ എണ്ണം കൂടിയാല്‍ അതിവേഗത്തില്‍ തീര്‍പ്പാക്കാനുള്ള സംവിധാനവും കെ-റെറയുടെ പരിഗണനയിലുണ്ട്.
ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ ശ്രദ്ധിക്കാന്‍
ബന്ധപ്പെട്ട റെറ നിയമപ്രകാരം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തില്ലെങ്കില്‍ പ്രോജക്റ്റിന്റെ എസ്റ്റിമേറ്റ് തുകയുടെ പത്ത് ശതമാനം വരെ പിഴയായി നല്‍കേണ്ടി വരും. കൂടാതെ പ്രോജക്റ്റിനെ കുറിച്ച് തെറ്റായ വിവരങ്ങള്‍ നല്‍കിയതിന് കുറ്റക്കാരാണെന്ന് കണ്ടെത്തിയാല്‍ പ്രോജക്റ്റിന്റെ എസ്റ്റിമേറ്റ് തുകയുടെ അഞ്ച് ശതമാനം വരെയും ഈടാക്കും.ഏജന്റുമാര്‍ സാധുവായ റെറ രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഇല്ലാതെ രജിസ്‌ട്രേഡ് പ്രോജ ക്റ്റില്‍ വില്‍പ്പന നടത്തുന്നതായി കണ്ടെത്തിയാല്‍ പ്രതിദിനം പതിനായിരം രൂപയോ പ്രോജക്റ്റിന്റെ ചെലവിന്റെ അഞ്ച് ശതമാനം വരെയോ പിഴയും നല്‍കണം.
പരാതികള്‍ വെബ്സൈറ്റ് വഴി നല്‍കാം
കരാറില്‍ ഉള്‍പ്പെടുന്ന വില്‍പ്പനക്കാരനെയും വാങ്ങുന്നയാളിനെയും ഒരുപോലെ പരിഗണിച്ചുള്ള പരാതി പരിഹാരമായിരിക്കും നടപ്പാക്കുക. പദ്ധതിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് ഉപഭോക്താവിന് ഓണ്‍ലൈനായോ അതോറിറ്റിയുടെ തിരുവനന്തപുരം കേശവദാസപുരത്തെ ആസ്ഥാനത്തോ എത്തി കേസ് ഫയല്‍ ചെയ്യാം. പരാതി നല്‍കാനുള്ള അപേക്ഷ, പരാതി സമര്‍പ്പിക്കേണ്ട വിധം എന്നിവ കെ-റെറയുടെ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ (https://rera.kerala.gov.in/) ലഭ്യമാണ്. അതോറിറ്റിയുടെ വിലാസത്തില്‍ ആയിരം രൂപയുടെ ഡിഡി സഹിതമാണ് പരാതികള്‍ നല്‍കേണ്ടത്. ഹിയറിംഗുകളില്‍ ഓണ്‍ലൈനായിപ്പോലും പങ്കെടുക്കാം. അഭിഭാഷകന്‍ ഇല്ലാതെ സ്വന്തം വിഷയം ഉപയോക്താക്കള്‍ക്ക് കെ-റെറയുടെ കോടതിയില്‍ അവതരിപ്പിക്കാനാകും.
(This article was originally published in Dhanam Magazine October 1st issue)