നിങ്ങള്‍ വസ്തു പണയപ്പെടുത്തി വായ്പ എടുത്തിട്ടുണ്ടോ? എങ്കില്‍ അറിഞ്ഞിരിക്കണം ഇക്കാര്യങ്ങള്‍

ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങളില്‍ നിന്നും കടമെടുക്കുമ്പോള്‍ പലപ്പോഴും ഈടു നല്‍കുന്നത് വീടും പുരയിടവും ആയിരിക്കും. അല്ലെങ്കില്‍ ബിസിനസ് ചെയ്യുന്ന സ്ഥലവും കെട്ടിടവുമാകാം. അതുമല്ലെങ്കില്‍ ഒഴിഞ്ഞു കിടക്കുന്ന സ്ഥലം മാത്രമാകാം. വീട് വെക്കാനോ പുതിയ വീട് പണിയുവാനോ ഫ്‌ലാറ്റ് വാങ്ങാനോ ആണ് കടമെങ്കില്‍ പണിയുന്ന വീടോ വാങ്ങുന്ന വീടോ ഫ്‌ലാറ്റോ ആണ് ഈടു നല്‍കുക. എന്ത് ആവശ്യത്തിനായാലൂം കെട്ടിടമുള്ളതോ ഇല്ലാത്തതോ ആയ വസ്തുവാണ് ഈടുനല്‍കുന്നതെങ്കില്‍ ഇങ്ങനെ നല്‍കുന്ന ഈടിനെ ഭൂപണയം അല്ലെങ്കില്‍ മോര്‍ട്ടഗേജ് എന്ന് പറയും.

ഇവ്വിധം നല്‍കുന്ന ഭൂപണയത്തിന്റെ സ്വഭാവവും അതിന്റെ വിശദവിവരങ്ങളും ഭൂമി പണയം നല്കുന്നയാളും പണയം സ്വീകരിക്കുന്നയാളും തമ്മിലുള്ള നിയമപരമായ ബന്ധവും രണ്ടു പേരുടെയും ഉത്തരവാദിത്തങ്ങളും അവകാശങ്ങളും ഇക്കാര്യത്തില്‍ കോടതിയുടെ ഇടപെടല്‍ വേണ്ടിവന്നാല്‍ അതിന്റെ നടപടികളുമെല്ലാം പ്രതിപാദിക്കുന്നത് 1882 ലെ ഭൂമി കൈമാറ്റ നിയമത്തിലാണ് (Transfer of Property Act, 1882).
ആധാരം ബാങ്കില്‍ നല്‍കിയാല്‍ മാത്രം പണയമാകുമോ?
ഈ നിയമമനുസരിച്ചു പ്രധാനമായും ആറു രീതിയില്‍ ഭൂമി പണയം നല്‍കാം. അതില്‍ ഏറ്റവും ലളിതമായിട്ടുള്ളത് ഇന്ന് നമ്മുടെ ബാങ്കുകള്‍ പൊതുവെ സ്വീകരിച്ചുപോരുന്ന രീതി തന്നെയാണ്. വസ്തുവിന്റെ ആധാരവും അനുബന്ധ രേഖകളും ബാങ്കില്‍ കൊടുക്കുന്നതാണ് ഇത്. മോര്‍ട്ടഗേജ് ബൈ ഡെപ്പോസിറ്റ് ഓഫ് ടൈറ്റില്‍ ഡീഡ്‌സ് (Mortgage by Deposit of title deeds) അല്ലെങ്കില്‍ ഇക്വിറ്റബിള്‍ മോര്‍ട്ടഗേജ് (Equitable Mortgage) എന്നാണു ഇതിനെ നിയമത്തില്‍ പറയുന്നത്. അസ്സല്‍ ആധാരം തന്നെയാണ് നല്‍കേണ്ടത്. മുന്നാധാരങ്ങള്‍ ഉണ്ടെങ്കില്‍ അതും നല്‍കണം.

ഏതെങ്കിലും രീതിയില്‍ ഒരാളുടെ വസ്തുവിന്റെ ആധാരം ഒരു ധനകാര്യസ്ഥാപനത്തിന്റെ കൈവശത്തില്‍ വന്നാല്‍ അത് കൊണ്ട് തന്നെ നിയമ പരമായി അത് ഭൂപണയമാകില്ല. വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥനോ അദ്ദേഹത്തിന് വേണ്ടി നിയമപരമായി അധികാരമുള്ള മറ്റൊരാളോ വസ്തുവിന്റെ ആധാരം കടത്തിന് ഈടായി തന്നെ നിശ്ചയിച്ചുറപ്പിച്ചു ആധാരം ബാങ്കില്‍ നല്‍കണം. എന്നാല്‍ മാത്രമേ അതിനു നിയമ സാധുതയുള്ളൂ.

വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥന്‍ കടം എടുക്കുകയും ആ കടത്തിന് ഈടായി ഈവിധം ഭൂമി പണയം നല്‍കുകയും ചെയ്തതിന് ശേഷം പിന്നീട് എന്തെങ്കിലും കാരണത്താല്‍ മറിച്ചൊരു നിലപാട് എടുത്താല്‍ (അതായത്, ധനകാര്യസ്ഥാപനത്തിന്റെ കൈവശം ആധാരം എത്തിയിരിക്കുന്നത് കടത്തിന് ഈടായിട്ടല്ല എന്നോ മറ്റോ), കോടതിയുടെ മുമ്പില്‍ കാര്യത്തിന്റെ നിജസ്ഥിതി ബോധ്യപ്പെടുത്താന്‍ ധനകാര്യസ്ഥാപനത്തിന് കഴിയണം. വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥന്‍ കടത്തിനുള്ള ഈടായി നിശ്ചയിച്ചുറച്ചു തന്നെയാണ് ആധാരം ബാങ്കില്‍ തന്നിരിക്കുന്നത് എന്ന് കോടതിയെ ബോധ്യപ്പെടുത്തണം. അതിനായി ബാങ്കുകള്‍ മറ്റു ചില കാര്യങ്ങള്‍ കൂടെ ചെയ്യും. ഒന്ന്, ആധാരം സ്വീകരിക്കുന്ന ആഫിസില്‍ വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥന്‍ അന്നേ ദിവസം വന്നിട്ടുണ്ട് എന്ന് കാണിക്കാന്‍, അവിടെ ഒരു റെജിസ്റ്ററില്‍ (വിസിറ്റ് രജിസ്റ്റര്‍) പേരും വിലാസവും മറ്റും എഴുതി ഒപ്പ് വാങ്ങിക്കും. മറ്റൊന്ന്, ബാങ്കില്‍ നിന്നും എടുത്തിട്ടുള്ള കടത്തിന് ഈടായി ഇവ്വിധം വസ്തു ഈടായി നല്‍കി അത് സംബന്ധിച്ച ആധാരം അവിടെ തന്നിരിക്കുന്നു എന്ന് കാണിച്ചു ഒരു കത്ത് സ്വീകരിച്ചു വെക്കും. ഇപ്പോള്‍ ക്യാമെറയെല്ലാം ഉള്ളതുകൊണ്ട് ആവശ്യമെങ്കില്‍ ക്യാമെറയില്‍ നിന്നുള്ള ദൃശ്യങ്ങളും തെളിവായി ഉപയോഗിക്കാം.
രജിസ്‌ട്രേഷനും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും ബാധകമാണോ?
ആധാരം ബാങ്കില്‍ കൊടുത്തു മാത്രം ഭൂമി പണയപ്പെടുത്തന്നതിനു റെജിസ്‌ട്രേഷനോ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയോ ബാധകമല്ല. എന്നാല്‍ ചില സംസ്ഥാനങ്ങളില്‍ ഈ രീതിയിലുള്ള പണയത്തിനു മെമ്മോറാണ്ടം തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണമെന്ന് നിബന്ധനയുണ്ട്. ഇങ്ങനെ മെമ്മോറാണ്ടം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യാന്‍ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയായി കടമെടുക്കുന്ന തുകയുടെ അര ശതമാനം മുതല്‍ ഒരു ശതമാനം വരെ വരുന്നുണ്ട്. ഇത് ഭൂമി കൈമാറ്റ നിയമത്തിന്റെ നിബന്ധനയേക്കാള്‍ കൂടുതലായി സംസ്ഥാനത്തിന്റെ റവന്യു വരുമാനമാര്‍ഗമാണ്.

ആധാരം ബാങ്കില്‍ നല്‍കുക മാത്രം ചെയ്യുന്ന പണയരീതിയായതിനാല്‍ ഈ പണയം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നില്ല. അതിനാല്‍ ഇത് സമ്പന്ധിച്ച വിവരങ്ങള്‍ രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ആഫീസിലോ രേഖകളിലോ കാണില്ല. വസ്തുവിന്റെ ബാധ്യത സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുത്താല്‍ (കുടിക്കട സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ്) ഈ പണയം സമ്പന്ധിച്ച വിവരങ്ങള്‍ കാണില്ല. അത് കൊണ്ടും കൂടിയാണ് വസ്തു വാങ്ങുമ്പോള്‍ വസ്തുവിന്റെ ഒറിജിനല്‍ ആധാരവും മുന്നാധാരവുമെല്ലാം കണ്ടു ബോധ്യപ്പെടണമെന്നും അവയെല്ലാം വസ്തു വാങ്ങുന്ന ആള്‍ പുതിയ ആധാരത്തോടൊപ്പം വാങ്ങി കൈവശം വെക്കണമെന്ന് പറയുന്നതും.

ഇപ്പോള്‍ ഇത്തരം പണയങ്ങള്‍ സര്‍സായി നിയമപ്രകാരം (CERSAI - Central Registry of Securitisation Asset Reconstruction and Security Interest of India) രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നുണ്ട്. ഈ റിപ്പോര്‍ട്ടില്‍ നിന്നും ഒരു ഭൂമിയില്‍ നിലവിലുള്ള ബാധ്യതകള്‍ എന്തെല്ലാമെന്ന് മനസ്സിലാക്കാന്‍ കഴിയും.
ആധാരം എപ്പോഴാണ് തിരിച്ചു കിട്ടുക?
ഈടു നല്‍കിയിരിക്കുന്ന കടം അടച്ചുതീര്‍ത്താല്‍ ധനകാര്യസ്ഥാപനം ആധാരം തിരിച്ചു നല്‍കും. അതോടു കൂടെ വസ്തുവിലുള്ള പണയബാധ്യതയും തീരും, വസ്തു സ്വതന്ത്രമാകും. എന്നാല്‍ കടം സമയത്തിന് അടച്ചു തീര്‍ത്തില്ലെങ്കില്‍ ബാങ്കിന് കോടതി മുഖാന്തിരം കടം തിരിച്ചു പിടിക്കാനുള്ള വിധി സമ്പാദിച്ചതിനു ശേഷം വസ്തു വില്പനക്ക് വെച്ച് കടം തിരിച്ചു പിടിക്കാം. കൃഷി ഭൂമി അല്ലാത്ത ഭൂമിയാണെങ്കില്‍ ധനകാര്യസ്ഥാപങ്ങള്‍ക്കു കോടതിയെ സമീപിക്കാതെ തന്നെ ഇപ്പോള്‍ പണയഭൂമിയും കെട്ടിടവും കൈവശത്തിലെടുത്തു വില്‍ക്കാവുന്നതാണ്. സര്‍ഫാസി നിയമപ്രകാരം (SECURITISATION AND RECONSTRUCTION OF FINANCIAL ASSETS AND ENFORCEMENT OF SECURITY INTEREST ACT, 2002) അതിലെ നിബന്ധനകള്‍ക്കനുസരിച്ചാണ് ഇങ്ങനെ ചെയ്യുക.
ഒരു പണയം നിലനില്‍ക്കുമ്പോള്‍ ആ വസ്തുവില്‍ മറ്റൊരു പണയം സാധ്യമാണോ?
പണയം നല്‍കിയിരിക്കുന്ന ഭൂമി ആ കടം നിലനില്‍ക്കെ മറ്റൊരു കടത്തിന് പണയം ചെയ്യണമെങ്കില്‍ ആദ്യം പണയം നല്‍കിയിരിക്കുന്ന സ്ഥാപനത്തിന്റെ സമ്മതം വേണമെന്ന് സ്ഥാപനങ്ങള്‍ നിബന്ധന വെക്കാറുണ്ട്. അങ്ങനെ രണ്ടാമത് ഒരു കടത്തിന് പണയം നല്‍കുകയാണെങ്കില്‍ ഉടമസ്ഥനും ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങളും തമ്മിലുള്ള ധാരണകള്‍ക്കനുസരിച്ചായിരിക്കും പണയഭൂമിയുടെ മേലുള്ള അവകാശങ്ങള്‍ നിശ്ചയിക്കുക. ചിലപ്പോള്‍ ആദ്യത്തെ സ്ഥാപനത്തിന്റെ കടം പൂര്‍ണമായും തീര്‍ന്നതിനു ശേഷമായിരിക്കും രണ്ടാമത്തെ സ്ഥാപനത്തിനുള്ള അവകാശം. ഇതിനെ സെക്കന്റ് ചാര്‍ജ് (Second Charge) എന്ന് പറയും. ചിലപ്പോള്‍ പണയം നല്‍കിയിരിക്കുന്ന സ്ഥാപനങ്ങള്‍ക്കെല്ലാം തുല്യ അവകാശമായിരിക്കും. ഇതിനെ പരി പസൂ ചാര്‍ജ് (Parri Passu) എന്നാണ് പറയുക.
പണയവസ്തുവില്‍ കെട്ടിടം പണിയാമോ?
പണയവസ്തുവില്‍ പണയം നിലനില്‍ക്കെ എന്തെങ്കിലും നിര്‍മാണങ്ങളോ മറ്റു മാറ്റങ്ങളോ വരുത്തണമെങ്കില്‍ ധനകാര്യ സ്ഥാപനത്തിന്റെ അനുവാദം വേണമെന്ന് നിബന്ധന വെക്കുന്ന പതിവുണ്ട്. അത് പാലിക്കാതെ എന്തെങ്കിലും ചെയ്താല്‍ കടം തിരിച്ചടച്ചു ഇടപാട് തീര്‍ക്കാന്‍ സ്ഥാപനത്തിനു ആവശ്യപ്പെടാം. അതുപോലെ പണയം നിലനില്‍ക്കുന്ന സമയം പണയഭൂമി വില്‍ക്കാനോ ഭൂമിയുടെ അവകാശം സമ്പന്ധിച്ച മറ്റു മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്താനോ പാടില്ല. ഇങ്ങനെ ചെയ്താലും കടം തിരിച്ചടച്ചു ഇടപാടുതീര്‍ക്കാന്‍ സ്ഥാപനങ്ങള്‍ ആവശ്യപ്പെടാം. തിരിച്ചടക്കാത്ത പക്ഷം വസ്തു വില്‍ക്കുകയും കടം തിരിച്ചു പിടിക്കുകയും ചെയ്യുന്ന നടപടികള്‍ എടുത്തേക്കാം.

പണയം നിലനില്‍ക്കെ പണയ ഭൂമിയില്‍ നിര്‍മാണങ്ങളോ, മറ്റു പരിപോഷണങ്ങളോ വരുത്തിയാലും അതെല്ലാം പണയത്തിനു വിധേയമായിരിക്കും. അതായത്, ഇത് മൂലമുണ്ടാകുന്ന വില വര്‍ദ്ധനവ് എല്ലാം കടം തിരിച്ചു പിടിക്കുന്ന അവസരത്തില്‍ കടം നല്‍കിയിരിക്കുന്ന സ്ഥാപനത്തിന് ഉപകാരമായി ഭവിക്കും എന്ന് സാരം.
പണയം നിലനില്‍ക്കെ പണയഭൂമി വില്‍ക്കാമോ?
കടം നിലനില്‍ക്കെ കടം നല്‍കിയിരിക്കുന്ന സ്ഥാപനത്തിന്റെ രേഖാമൂലമുള്ള സമ്മതം കൂടാതെ പണയ ഭൂമി മറ്റൊരാള്‍ക്കോ സ്ഥാപനത്തിനോ പണയപ്പെടുത്തിയാലും, ഭൂമി വിറ്റാലും, ഭൂമിയുടെ അവകാശങ്ങളില്‍ മറ്റെന്തു മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്തിയാലും അതെല്ലാം ആദ്യത്തെ സ്ഥാപനത്തിന്റെ പണയത്തിനും കടത്തിനും വിധേയമായിരിക്കും.
രജിസ്റ്റേര്‍ഡ് മോര്‍ട്ടഗേജ്
ഭൂമിയുടെയോ കെട്ടിടത്തിന്റെയോ ആധാരം ബാങ്കില്‍ നല്‍കി മാത്രം ചെയ്യുന്ന പണയം കൂടാതെ, പണയം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തും ഈടു നല്‍കാം. ഇതിനെ രജിസ്റ്റേര്‍ഡ് മോര്‍ട്ടഗേജ് (Registered Mortgage) എന്ന് പറയും. രജിസ്റ്റേര്‍ഡ് മോര്‍ട്ടഗേജ് ആണെങ്കില്‍ ഈ പണയാധാരം രെജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ആഫീസില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യും. അതിനാല്‍ ഈ പണയം സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങള്‍ കുടിക്കട സെര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റില്‍ കാണാം. കടം തീര്‍ത്താല്‍, ധനകാര്യസ്ഥാപനം പണയം ഒഴിവായതിന്റെ ആധാരം തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റര്‍ ആഫീസില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം. എന്നാല്‍ മാത്രമേ രേഖകളില്‍ പണയം തീര്‍ന്നതായി കാണൂ. പണയം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നതിന് അതതു സംസ്ഥാനത്തു നിലനില്‍ക്കുന്ന സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ബാധകമാണ്.

മുകളില്‍ പറഞ്ഞ രണ്ടു രീതികള്‍ കൂടാതെ, മറ്റു നാല് രീതികളിലും കൂടെ ഭൂമി പണയം നല്‍കാം. സിമ്പിള്‍ മോര്‍ട്ടഗേജ്, മോര്‍ട്ടഗേജ് ബൈ കണ്ടീഷണല്‍ സെയില്‍, യൂസുഫ്‌റ്ക്ടറി മോര്‍ട്ടഗേജ് , അനോമലസ് മോര്‍ട്ടഗേജ് എന്നിവയാണവ. ഈ രീതിയിലുള്ള പണയങ്ങള്‍ ഇന്ത്യയില്‍ ഇക്കാലത്തു, പ്രത്യേകിച്ച് ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങള്‍ക്കിടയില്‍, അത്രക്കും വ്യാപകമല്ല.
പണയരീതി മനസ്സിലാക്കി ഭൂമി പണയം നല്‍കുക
ബാങ്കുകള്‍, ബാങ്കിതര ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങള്‍, നിധി സ്ഥാപനങ്ങള്‍, സഹകരണ ബാങ്കുകള്‍, കുറിക്കമ്പനികള്‍ എന്നിവയെല്ലാം കടത്തിന് ഈടായി ഭൂമിയും വീടും കെട്ടിടവുമെല്ലാം പണയമായി സ്വീകരിക്കുന്നുണ്ട്. എന്നാല്‍ ഓരോ സ്ഥാപനവും ഭൂമി പണയമായി സ്വീകരിക്കുന്നത് മേല്‍പ്പറഞ്ഞ ഓരോ രീതിയിലായിരിക്കും. അതിനാല്‍ ഭൂമി പണയം നല്‍കുമ്പോള്‍ പണയത്തിന്റെ സ്വഭാവവും അത് സമ്പന്ധിച്ചുള്ള ഉത്തവാദിത്തങ്ങളും അവകാശങ്ങളും മനസ്സിലാക്കുന്നത് തീര്‍ച്ചയായും നല്ലതാണ്.

Babu K A
Babu K A  

Related Articles

Next Story

Videos

Share it