റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്: ഭാഗിക ഉടമസ്ഥതയ്ക്ക് കേരളത്തിലും പ്രിയമേറുന്നു

കേരളത്തിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ ട്രെന്‍ഡാവുകയാണ് ഭാഗിക ഉടമസ്ഥത (Fractional Ownership). വാണിജ്യാവശ്യങ്ങള്‍ക്കുള്ള കെട്ടിടങ്ങളില്‍ ഒരു നിശ്ചിത തുക നല്‍കി ഭാഗിക ഉടമസ്ഥാവകാശം നേടുകയാണ് ഇതിലൂടെ ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്. നിക്ഷേപിച്ച തുകയ്ക്ക് ആനുപാതികമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിക്ഷേപകന് ലഭിക്കുന്നു. ഉദാഹരണത്തിന് ഒരു ബില്‍ഡര്‍ 25 കോടി രൂപ ചെലവില്‍ 50,000 ചതുരശ്ര അടി വിസ്തൃതിയുള്ള കെട്ടിടം നിര്‍മിക്കുന്നു. അതിനെ 100 ഓഹരികളാക്കി തിരിച്ച് 25 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് ഓരോ ഓഹരിയും വില്‍ക്കുന്നു. നിക്ഷേപകന് കെട്ടിടത്തില്‍ 500 ചതുരശ്ര അടിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം ലഭിക്കുന്നു. അതില്‍ നിന്നുള്ള വാടക വരുമാനം നിക്ഷേപകന് ലഭിക്കും. കൂടാതെ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യവര്‍ധനയുടെ നേട്ടവും കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോള്‍ നിക്ഷേപകന് ലഭിക്കും.

കേരളത്തിലും

ബംഗളൂരു അടക്കമുള്ള മെട്രോ നഗരങ്ങള്‍ കേന്ദ്രീകരിച്ച് ഒരു പതിറ്റാണ്ടു മുമ്പു തന്നെ ഇത്തരത്തിലുള്ള പ്രോജക്റ്റുകള്‍ ഉയര്‍ന്നുവന്നിരുന്നു. എന്നാല്‍ കേരളത്തില്‍ അടുത്തിടെയാണ് ഇത്തരം നിക്ഷേപാവസരങ്ങള്‍ പൊങ്ങിവന്നിരിക്കുന്നത്. മലബാര്‍ ബില്‍ഡേഴ്‌സ്, ഹൈലൈറ്റ് ബില്‍ഡേഴ്‌സ്, സെക്യൂറ ഡെവലപ്പേഴ്‌സ് തുടങ്ങിയ സ്ഥാപനങ്ങള്‍ ഇത്തരത്തില്‍ പ്രോജക്റ്റുകള്‍ പൂര്‍ത്തിയാക്കിയിട്ടുണ്ട്. കൊച്ചി ആസ്ഥാനമായുള്ള ട്രൈന്‍ ഹോള്‍ഡിംഗ്‌സ് അടക്കമുള്ളവയും ഭാഗിക ഉടമസ്ഥാവകാശം നല്‍കിയവരില്‍പ്പെടുന്നു.

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നേരിട്ടുള്ള നിക്ഷേപം വലിയ പണച്ചെലവും സങ്കീര്‍ണവുമായ സാഹചര്യത്തില്‍ നിക്ഷേപകന് മുന്നിലുള്ള മികച്ച ഉപാധിയായാണ് ഭാഗിക ഉടമസ്ഥതയെ കാണുന്നത്.

വളര്‍ച്ച ദ്രുതഗതിയില്‍

പുതുതലമുറ റിയല്‍ അസറ്റ് മാനേജ്‌മെന്റ് കമ്പനിയായ ട്രൂബോര്‍ഡ് പാര്‍ട്‌ണേഴ്‌സിന്റെ കണക്കുപ്രകാരം ഇന്ത്യന്‍ ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പ് വിപണിയുടെ വലിപ്പം 4,000 കോടി രൂപയുടേതാണ്.

2019ലെ 1,500 കോടി രൂപയില്‍ നിന്നാണ് നാലു വര്‍ഷം കൊണ്ട് ഇത്രയേറെ വളര്‍ന്നത്. മാത്രമല്ല അടുത്ത 4-5 വര്‍ഷം 25 മുതല്‍ 30 ശതമാനം വരെ വാര്‍ഷിക വളര്‍ച്ചയും പ്രവചിക്കപ്പെടുന്നുണ്ട്.

ആര്‍.ഇ.ഐ.ടിയല്ല

മ്യൂച്വല്‍ ഫണ്ടുകളിലൂടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളില്‍ (REIT) നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള അവസരം നിലവിലുണ്ടെങ്കിലും ഭാഗിക ഉടമസ്ഥത അതില്‍ നിന്ന് ഏറെ വ്യത്യസ്തമായ ഒന്നാണ്. ഒരു പ്രോപ്പര്‍ട്ടി സ്വന്തമാക്കാതെ തന്നെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയില്‍ നിക്ഷേപം നടത്തുകയാണ് ആര്‍.ഇ.ഐ.ടിയിലൂടെ ചെയ്യുന്നതെങ്കില്‍ ഇവിടെ യഥാര്‍ത്ഥത്തില്‍ ഒരു പ്രോജക്റ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കുകയാണ്. ആര്‍ഇ.ഐ.ടിയിലൂടെ എത്ര കുറഞ്ഞ തുകയുടെ നിക്ഷേപവും സാധ്യമാണെങ്കില്‍ ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പ് നേടാന്‍ ലക്ഷങ്ങളുടെ നിക്ഷേപം വേണ്ടി വരും. ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഉടമസ്ഥതയില്‍ നിക്ഷേപകന് നിക്ഷേപിച്ചിരിക്കുന്ന പ്രോപ്പര്‍ട്ടി എവിടെയാണെന്നും തന്റെ പണം ഏത് തരത്തിലുള്ള വസ്തുവിലാണ് നിക്ഷേപിച്ചിരിക്കുന്നതെന്നും അറിയാം.

നേട്ടങ്ങള്‍

• വലിയ വസ്തുവിന്റെ ഭാഗം സ്വന്തമാക്കാന്‍ ഇത് അവസരമൊരുക്കുന്നു.
• വന്‍തോതിലുള്ള വര്‍ധനയ്ക്കുള്ള സാധ്യത ഉള്ളതിനാല്‍ മികച്ച നിക്ഷേപമാര്‍ഗമായി മാറുന്നു.
• റീറ്റെയ്ല്‍ നിക്ഷേപകനും ഗ്രേഡ് എ പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളില്‍ നിക്ഷേപത്തിനുള്ള അവസരം ലഭിക്കുന്നു.
• നിക്ഷേപവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കാര്യങ്ങളില്‍ ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പ് മാനേജ്‌മെന്റ് കമ്പനികളുടെ സഹായം ലഭ്യമാകുന്നു.
• സ്ഥിര നിക്ഷേപം, സ്വര്‍ണം, റെസിഡന്‍ഷ്യല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി, ഓഹരി തുടങ്ങിയ പരമ്പരാഗത നിക്ഷേപ മാര്‍ഗങ്ങള്‍ക്കൊപ്പം ഉള്‍പ്പെടുത്തി പോര്‍ട്ട് ഫോളിയോ വൈവിധ്യവല്‍ക്കരിക്കാനാകും.
• തന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭാഗം വാടകയ്ക്ക് നല്‍കി സ്ഥിരവരുമാനം നേടാനാകും.

അപകട സാധ്യതകള്‍

സഹ ഉടമകള്‍ തമ്മിലുള്ള തര്‍ക്കം: വസ്തു എങ്ങനെ കൈകാര്യം ചെയ്യണം, എങ്ങനെ ഉപയോഗിക്കണം തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളില്‍ സഹ ഉടമകള്‍ തമ്മില്‍ അഭിപ്രായഭിന്നത ഉടലെടുത്താല്‍ നിക്ഷേപകന്‍ പ്രതിസന്ധിയിലാകും.

ലിക്വിഡിറ്റി കുറവ്: ഓഹരികളില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതുപോലെയല്ല, നിങ്ങള്‍ക്ക് ആവശ്യമുള്ളപ്പോള്‍ പെട്ടെന്ന് നിങ്ങളുടെ ഓഹരി വില്‍ക്കുക എന്നത് ഇവിടെ പ്രായോഗികമല്ല.

പരിമിതമായ നിയന്ത്രണം: നിങ്ങള്‍ക്ക് വസ്തുവിന്മേല്‍ പരിമിതമായ നിയന്ത്രണം മാത്രമേയുള്ളൂ. ഒരു തീരുമാനമെടുക്കാന്‍ മറ്റു ഉടമകളുടെയും അനുമതി വേണ്ടി വന്നേക്കാം.

പരിപാലന ചെലവ്: പ്രോപ്പര്‍ട്ടി പരിപാലിക്കുന്നതിനും അറ്റകുറ്റപ്പണികള്‍ക്കും പണം കണ്ടെത്തേണ്ടി വരും.

വിപണിയിലെ നഷ്ടസാധ്യതകള്‍: വിപണി സാഹചര്യങ്ങള്‍ക്കനുസരിച്ച് വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തില്‍ ചാഞ്ചാട്ടമുണ്ടാകാം.

നിലവില്‍ ഈ രംഗത്ത് സര്‍ക്കാര്‍ നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ കുറവാണ്. സെബി നിയമ നിര്‍മാണത്തിനായി ശ്രമിച്ചു വരുന്നുണ്ട്.

നിക്ഷേപകന്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍

ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ പൂര്‍വകാല പ്രവര്‍ത്തനങ്ങളും പ്രോജക്റ്റുകളും വിലയിരുത്തി വിശ്വസ്തരായവരുടെ പ്രോജക്റ്റുകളില്‍ മാത്രമേ നിക്ഷേപിക്കാവൂ.

അനുമതികള്‍: പ്രോജക്റ്റുകള്‍ക്കുള്ള അനുമതികള്‍ ലഭ്യമായിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കണം.

വിറ്റൊഴിയാനാകുമോ?: ആവശ്യം വരുമ്പോള്‍ എളുപ്പത്തില്‍ വില്‍ക്കാനാകുമോ എന്നും അതിന് എന്തെങ്കിലും നിബന്ധനകള്‍ ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ വെക്കുന്നുണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കണം.

വിലപേശാം: വന്‍തുക നിക്ഷേപമായി നല്‍കുകയാണ്. അതുകൊണ്ടു തന്നെ പരമാവധി ആനുകൂല്യങ്ങള്‍ക്കായി ബില്‍ഡര്‍മാരോട് ആവശ്യപ്പെടാം.

നിയന്ത്രണങ്ങളുമായി 'സെബി'

രണ്ടു മൂന്നു വര്‍ഷമായി ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പ് എന്ന ആശയത്തിന് രാജ്യത്ത് പ്രചാരം കൂടി വരികയാണെങ്കിലും കാര്യമായ നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ ഈ രംഗത്തില്ല. വിശ്വസ്തരായ ബില്‍ഡര്‍മാരാണോ എന്നതു മാത്രമായിരുന്നു നിക്ഷേപകരുടെ പരിഗണന. എന്നാല്‍ ഇപ്പോള്‍ ഈ രംഗത്ത് കൃത്യമായ നിയമ ചട്ടക്കൂട് ഉണ്ടാക്കാനുള്ള തയാറെടുപ്പിലാണ് സെക്യൂരിറ്റീസ് ആന്‍ഡ് എക്‌സ്‌ചേഞ്ച് ബോര്‍ഡ് ഓഫ് ഇന്ത്യ (SEBI). ഇതിനായുള്ള കണ്‍സള്‍ട്ടേഷന്‍ പേപ്പര്‍ തയാറാക്കി പുറത്തുവിട്ടിട്ടുണ്ട്. അടുത്ത ആറുമാസത്തിനുള്ളില്‍ നിയന്ത്രണം പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുമെന്നാണ് പ്രതീക്ഷിക്കപ്പെടുന്നത്.

ഇത് ഈ രംഗത്ത് സുതാര്യത കൊണ്ടുവരുമെന്നും ഇന്ത്യയ്ക്കകത്തു നിന്നും പുറത്തുനിന്നും കൂടുതല്‍ നിക്ഷേപകര്‍ മുന്നോട്ടു വരുമെന്നുമാണ് ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ പ്രതീക്ഷ.

ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പ് പ്ലാറ്റ്‌ഫോമുകള്‍ നിലവില്‍ പ്രത്യേക ലക്ഷ്യത്തിനായി രൂപീകരിക്കപ്പെടുന്ന സ്‌പെഷ്യല്‍ പര്‍പ്പസ് വെഹിക്ക്ള്‍ (SPV) എന്ന നിലയിലാണ് പ്രവര്‍ത്തിച്ചു വരുന്നത്. എന്നാല്‍ ഇനി മൈക്രോ, സ്‌മോള്‍ ആന്‍ഡ് മീഡിയം (MSM) റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റിന്റെ (REIT) ഘടനയിലാകും ഇത് പ്രവര്‍ത്തിക്കുക. ഇതോടെ പ്രോജക്റ്റുകള്‍ സംബന്ധിച്ചും നിക്ഷേപ തന്ത്രങ്ങളെ കുറിച്ചും പദ്ധതിയുടെ മൂല്യം, വിറ്റൊഴിയാനുള്ള സാധ്യതകള്‍ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളെ കുറിച്ചും വ്യക്തമായ ധാരണ നിക്ഷേപകന് മുന്‍കൂട്ടി തന്നെ ലഭിക്കും.

നേട്ടങ്ങള്‍

രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം: ഭാഗിക ഉടമസ്ഥത നല്‍കുന്ന കമ്പനികള്‍/പ്ലാറ്റ്‌ഫോമുകള്‍ എം.എസ്.എം ആര്‍.ഇ.ഐ.ടി എന്ന നിലയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം.

ആസ്തി: കമ്പനിക്ക് കുറഞ്ഞത് 20 കോടി രൂപ അറ്റ ആസ്തി ഉണ്ടായിരിക്കണം. അതുകൊണ്ടു തന്നെ പെട്ടെന്ന് തട്ടിക്കൂട്ടുന്ന കമ്പനികള്‍ക്ക് പ്രവര്‍ത്തിക്കാനാകില്ല. പ്രവര്‍ത്തന പരിചയമുള്ള മികച്ച കമ്പനികള്‍ മാത്രമാകുമ്പോള്‍ വിശ്വാസ്യത കൂടും.

കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപ തുക: ഫ്രാക്ഷണല്‍ ഓണര്‍ഷിപ്പിനുള്ള കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപ തുക 10 ലക്ഷമായി നിശ്ചയിക്കും. ഇത് കൂടുതല്‍ പേര്‍ക്ക് നിക്ഷേപത്തിനുള്ള അവസരമൊരുക്കും. 25 കോടി രൂപ മുതല്‍ 499 കോടി രൂപ വരെ മൂല്യമുള്ള പ്രോജക്റ്റുകളുടെ ഉടമസ്ഥത ഇത്തരത്തില്‍ വില്‍ക്കാനാകും.

മൂല്യനിര്‍ണയത്തിലെ കൃത്യത: മൂല്യ നിര്‍ണയം നിര്‍ബന്ധമാകുന്നതോടെ പ്രോജക്റ്റുകളുടെ മൂല്യം കൃത്യമായി അറിയാനാകും. മാത്രമല്ല പ്രോജക്റ്റിനെ കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങള്‍ ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്ക് മറച്ചുവെയ്ക്കാനും കഴിയില്ല. എല്ലാ കാര്യത്തിലും സുത്യാരത ഉറപ്പുവരുത്താനമാകും.